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2017年1月17日 星期二

置業安居 - 曾淵滄 2017年1月17日

置業安居 - 曾淵滄 2017年1月17日


【置業安居】解構2017年樓市走向 (曾淵滄)
2017年一開始,就有多位地產界名人預測2017年樓價會跌。去年一開始也同樣有許多人預測2016年樓價會跌,而且是大跌兩成。

2016年初,樓價的確正是處於下跌期,是由2015年9月開始下跌,見跌講跌是金融界、地產界的正常評論。結果,2016

年樓價由年初跌至3月就止跌回升,至2016年11月,政府田土廳更公布其樓價指數創出歷史新高,中原城市領先指數(CCL)則距離歷史新高不足1%,兩個指數的編制方法不一樣,彼此誤差也不大。

總之,2016年樓價是升不是跌,創新高指的是歷史新高,是2015年9月的水平,若只與2015年12月底比較,則2016年肯定是高於2015年12月底很多。

樓市逢「7」或急變

2017年一開始,股市就表現得很好,新地(00016)在元朗的Grand Yoho新盤開價比市價高許多,如果暢銷則說明今年樓價是屬於高開。因此,預測2017年樓價會跌,是認為2017年會是高開低收的局面。

高開低收有兩種情況,一是高開後再向上升,年終前下跌,但是年終樓價仍然比年初樓價高。二是高開後再向上升,年終前下跌,但是跌幅大,把之前所有的升幅吃掉,年終時的樓價低過年初時的樓價。

早在三四年前,筆者已經指出樓價周期特別長,對上兩個周期的上升期都是14年,那是1983年至1997年與1967年至1981年。目前的上升周期始於2003年,2003年加14年,恰巧正是2017年。

除此之外,1987年、1997年、2007年,股市在這三個年頭都是先狂升後急跌,逢「7」急變的可能性會不會在2017年發生,如果股市出現崩盤式急跌,樓市能不受影響嗎?

樓市的14年上升周期與股市的10年神奇周期,從統計學的角度來看,樣本數太少,難以肯定2017年股市必先狂升後狂跌,樓市也完成14年的上升周期而下跌。

股市跌主導樓價走勢
不過,從心理學的角度來看,如果你相信,我相信,則我會在2017年年初去買股票,你也會在2017年年初買股票,人人這麼做,股價就會升,幾時下跌?則人人也在等待甚麼時候會出風吹草動,一動就拋售,集體拋售,股災就出現了。

股災打擊買樓信心,使到許多人周轉不靈得賣樓救命,樓價就可能下跌。股市對樓市的影響是存在的,2015年9月樓市下跌,就是因為2015年7月股市的「大時代」結束,股市急跌後所產生的影響,才導致樓市也跟著下跌。值得留意的是,往往股市會先跌,樓市要等多兩個月才跟隨下跌。

作者:曾淵滄
中原城市指數創辦人之一,現為財經評論員,熟悉本港樓市走勢與經濟的關係,憑創立中原城市指數奪得2001年城市大學最佳商業應用研究獎。為英國曼徹斯特大學管理科學博士及英國蘭卡士特大學運籌學碩士。

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