【胡思胡想】政府強勢介入樓市締三贏 (胡孟青)
政府計劃以脫離市價，推出首置上車盤，本質上是樓市政策的一個重大轉型；由持續多年的透過加辣去壓抑需求，180度改變成為以增加供應滿足需求。基於樓價太貴，滿足需求政策不可能再好像十幾廿年前的首置貸款形式協助，否則的話，市民槓桿風險將更大，更多
人會曝露於高樓價風險當中。所以，除了用類似大平賣的政策優惠之外，似乎是沒有太多的選擇。
僅一成家庭有力上車
長期參與房委會事務及樓市政策制定的黃遠輝，進一步解釋所謂脫離市價的定義，可能是半價，更可能是更低。聽畢後，不能否認的是，首置上車盤的吸引力是相當之大，那管是轉售有限制，甚至是沒有轉售功能，但至少能夠滿足到市民自置居所及擁有物業的兩大渴求。當然，即使定價極之吸引，以及入息最高限額相對寬鬆，首置上車盤對市場而言亦並非是毫無成本，首先是對買家而言，變相是放棄享有物業升值的權力，而對一個市場來說，當然是政府強勢介入市場，多了一個持份者爭佔土地。
可能是巧合，正當現屆政府積極物色更多土地供應，亦組成一個大規模的委員會作出詳細研究期間，就出現了首置上車盤的構思，似乎是利用後者去打市民大眾牌，製造更大壓力，為開辟土地方便造勢。政府主動介入，變成為一個慷慨的供應者，一定會被事事講求商業原則、奉行市場自由的一方有所指責。可是，分析界早有計算，樓價以現時速度的上升，需求又在不斷增加，供應卻有限的情況下，僅僅只會有一成左右本地家庭有能力上車。隨著大灣區的兩小時生活圈及高鐵的開通，若政府政策繼續一承不變，不配合滿足市民置業需要、及在自置居所的前題下有點突破，港人將遲早要北移，香港工作，在廣東二、三線城市居住了。
很多評論認為，上屆政府在樓市方面工作稱職。老實說，上屆政府離不開是不斷提高入市門檻，希望正式等到因為外圍因素觸發的樓市調整來臨，事後證明，其實是浪費了5年時間，更多人付出更大成本。以現時的樓價水平，蚊型新盤已經觸動神經，首置上車盤的概念，一定會有市場，問題在於要等多久？既然政府已經開始走出以往的政策框框，在土地運用及分配上，倒不如更加主動。如果要待開辟新土地，才能夠落實新政策，實在已是太遲了，何不索性將可供應土地優先次序，預先留予首置盤、公屋及居屋。
發展商土儲水漲船高
特首說過，政府不能提供類似商品的住宅物業，但政府批出的土地，卻一次又一次造就了香港住宅的商品式市場。政府責任就是市民行先，再者發商展實在賺了太耐，而且手頭亦有大量土儲。觀乎多間大行的評論，政府更強勢介入市場，可能是一個意外的三贏：政府得分、市場有樓、發展商土儲更水漲船高。
作者：胡孟青
獨立財經評論員，人稱青姐。從事金融業工作十餘載，先後於證券行、銀行等機構任職，近年自立門戶，以獨立身份論股市談投資，以觀點獨到、作風辛辣見稱。她對弱小散戶苦口婆心，對無良大戶卻口誅筆伐，亦為投資者所津津樂道。
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