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2017年9月5日 星期二

第一桶金 - 方元 2017年9月5日

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【地產霸權的橫蠻】元朗一籠蝦餃貴過尖沙咀 2017-09-04收藏文章

  「沒有搞錯吧,這裏的蝦餃比尖沙咀的更貴!」

 
  不錯,這間位於元朗新商場的酒樓,所賣的蝦餃是$45一籠,而她位於尖沙咀的店,同樣是4粒,只賣$39。

 
  「不可能吧!」
 
  千真萬確,即使酒樓想賣平一

點也不行,為甚麼?

 
  因為擁有商場的大發展商不肯,因為他們除了收取食肆的租金以外,還要根據食肆的營業額來收取額外費用。

 
  例如食肆租金是50萬,商場可能為食肆釐定即是每月營業額是150萬,如果那個月營業額超過150萬,所多賺的部分,商場或會收取30%到40%的額外費用。

 

  所以若能把營業額谷大,商場收取額外費用的機會便會增加。這正正是現時這些地產發展商的技倆,她不只是把商舖租給你,收取租金那麼簡單,而是迫經營者谷大營業額,以收取更多的錢。

 
  理論上在元朗的租金,絕對不會比尖沙咀貴,所以一籠蝦餃價錢應該肯定低過$39 ,更絕不可能$45。但價錢竟然比尖沙咀貴15%,其實以元朗區來說,一籠蝦餃價錢應該在32至$35,是合理的,但現在我被迫付出$45,這便是地產霸權。

 
  今日香港所面對的土地供應問題,政府也很難解決。三大地產發展商合共擁有超過1億三千萬平方呎的土地儲備,這些土地主要位於新界,若政府開發新界土地時無可避免的令他們獲益,而且利潤豐厚。

 
  此所以過去數十年,在香港買樓是一定賺的,正因爲他們壟斷了土地,亦壟斷了建造和買賣,即使外圍因素拖累樓市,價錢下跌時,他們仍賺個盤滿砵滿。

 
  現時社會上有一些人反對填海,又反對政府開發一些沒有生態價值的郊野公園的邊陲土地,說甚麼香港仍有很多棕地,為甚麼不去發展?

 
  其實他們是一知半解,棕地原先是農地,有人在上面做了一些中流作業,例如貨櫃場或車房等。這些人已經在這些土地上經營了20-30年,若政府要收回這些土地再發展,意味著政府首先要向棕地的原業主作出賠償,並且要為在這些棕地上的中流作業人士提供相同土地,讓他們可以繼續做生意,而且還要作出搬遷賠償,這個是甚麼數字?

 
  這除了是一個天文數字的賠償金額外,還包括政府要另外提供相同大小的土地予這些經營者作搬遷經營。若政府能夠提供相關的土地,予這些人可以搬遷經營的話,這些土地肯定絕不可能是比他們現在經營的地方遠?而且開發土地予這些在棕地上的經營者,不也是一個龐大工程嗎?

 
  所以若要長遠解決房屋問題,開發一些接近市區的郊野公園用地是最直接亦都是最快捷的方法,與此同時填海是最佳選擇,亦是打擊地產霸權的最佳方式。

 
  如果我們不搞清楚這個現實,像朱凱迪般無知,只是一味批評政府,不准填海,不准開發郊野土地,最終即使土地房屋供應多了,你仍然上不到車, 你付出的樓價亦絕不會低,到時即使在東北新發展區,那籠蝦餃亦肯定貴過元朗。

 
  本文為個人觀點,並非投資建議或勸誘。 

 
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