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2017年9月6日 星期三

身民點平 - 膏天右 2017年9月6日

身民點平 - 膏天右 2017年9月6日


膏天右:超級首置盤vs共有產權房
特首林鄭月娥即將發表任內首份《施政報告》,萬眾聚焦她對「住屋難」這個老問題會提出什麼良策。昨天有消息指出,特首可能推出一種「超級首置上車盤」,售價比居屋更低,同時跟市價脫鉤,日後轉售也毋須補地價,主要協助公屋住戶上車。此模式其實與內地今年力推的「共有產權

房」頗為相似,不知特首是否從中獲得靈感。但講到底,不論「超級首置盤」、「綠置居」抑或「港人港地」等等,均屬「塘水滾塘魚」之花招,只能為政府拖延一點時間,最後始終要看「土地供應專責小組」有何妙計開疆辟地。

助基層上車 惜供應有限
跟香港傳聞中的「超級首置盤」一樣,內地之「共有產權房」也是定位為最初階的上車盤,主要協助「中低收入困難家庭」(家庭月入5000元人民幣以下)自置居所。然而有一點分別,在于「共有產權房」會參考市場價格,不過上車客可以購入低至三成的業權。

舉例說,假設北京一個500方呎細單位市價400萬元(人民幣.下同),「共有產權房」由于不設豪華裝修和會所,通常以八折定價,即是同一面積單位索價320萬元。在這基礎上,合資格上車客可用96萬元購買三成業權;以九成按揭、3厘利息計算,只需拿出約10萬元首期,月供3000多元,便能上車做業主, 擁有自己的安居之所,無疑是「窮人恩物」。

上車客買入「共有產權房」並住滿5年之後,可按市價在市場上把單位出售或出租,同樣毋須補地價。惟不論出讓或放租,業主均只能獲得其業權比例之款項;例如以5000元出租,依照三成業權,1500元租歸業主,3500元歸政府。此外,住滿5年後,業主亦可隨時按市價向政府「增持」業權,最多可買足100%成為全權業主;萬一經濟出現困難或者樓價大跌,業主也可按當初購入價格,把業權賣回給政府,等于封了蝕本門,保證「有贏冇輸」。

由此看來,「共有產權房」對于低收入上車客確實非常理想,可是此一德政在內地未掀起太大漣漪,皆因大城市的樓市問題跟香港一樣,關鍵在于土地供應不足,「共有產權房」原意美好,惜政府可拿出來建屋的地皮始終有限。以北京為例,人口達2200多萬,但估計初期每年可提供的「共有產權房」僅數千個單位,屆時肯定要搖號(抽簽)以確定認購名額,中簽率可能低于1%。對于廣大無殼蝸牛,這相當于一個很難中獎的年度大抽獎,可姑且視作碰運氣,卻幫不到太多人。

地皮勢減少 中產買樓難
回到香港,人盡皆知「搵地難」,政府面對的困局比內地大城市尤甚,土地供應「塘水滾塘魚」,猶如一個奶媽照顧十個小孩,手上則只得夠煮三碗飯的白米,不知可喂飽幾多個。再者,今次的「超級首置盤」據聞主要讓公屋住戶認購,但公屋戶向來並非最迫切上車的一群,畢竟他們已有一個租金便宜的單位可以長住蝸居(近年甚至有年輕人羨慕公屋戶,奉為人生目標),若真的想做業主也能用綠表價購買居屋。

特區政府的地皮儲備有數得計,若調配幾幅出來興建「超級首置盤」協助公屋戶上車,便意味著可用于興建居屋、綠置居和私樓的地皮將會減少,難免令中產和夾心階層更難上車。更何況,特首假若有意協助公屋戶自置物業、由租客變業主,其實還有一個方法可以考慮,就是重啟公屋出售計劃,又或者特別安排容許住戶購入現居公屋單位的部分業權,屆時全港逾70萬個公屋單位都變成「共有產權房」,那才會有震撼效果。

花招買時間 覓地更重要
由此可見,所謂「超級首置盤」很可能只屬另一款花招,制造一點噱頭效果, 讓人覺得政府「有做嘢」,藉此buy time拖延一點時間。到最後,林鄭特首任內能否改善「住屋難」問題,始終要看她牽頭成立、今日(周三)第一次開會的「土地供應專責小組」,能否提出可行措施及凝聚社會共識,透過開山、填海、占用郊野公園、收回會所土地、打造人工島、貨櫃碼頭上蓋建屋等方法,為香港「變」出一大批新增土地供應。

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