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2018年4月16日 星期一

鳴鏡高懸 - 張一鳴 2018年4月16日

鳴鏡高懸 - 張一鳴 2018年4月16日


鳴鏡高懸:歐洲不乏投資機會


■荷蘭阿姆斯特丹的住宅毛租金回報率,和香港的不相伯仲。資料圖片



上周出了〈瘋狂世界瘋狂樓市〉之後,收到一些讀者的電郵,表示對歐洲國家房地產市場的表現感到意外,並詢問如何研究及投資荷蘭等地的房地產。雖然歐洲房地產市場復蘇,起步較亞洲及美國遲,但是都已經非常

熾熱,因為負利率及瘋狂印錢的關係,現在歐洲房地產市場,特別是大城市住宅的租金回報率已經是非常之低。例如荷蘭阿姆斯特丹的住宅毛租金回報率,和香港的都已經是不相伯仲,但「營運」成本一般都會較高,如果是個人投資住宅單位,因為不能負擔或不合成本效益去做昂貴的盡職調查及稅務籌劃,難度及風險就更大。另外,外地人一般很難開個人銀行戶口,也就是說非常難做按揭貸款購買物業,所以也不容易享受到負利率及超高槓桿的好處。

話雖如此,環顧全球,筆者依然覺得歐洲提供的地產投資機會較亞洲及美國為多,不乏一些稅後及槓桿後每年有凈7-8%或以上租金回報率,並且有升值潛能的投資機會,但一般就只適合一些資本較雄厚的個人或機構投資者,因為金額及交易成本較高。

另外,因為全球資金氾濫,要找好項目並不容易,要有獨特的人脈網絡,筆者每天都會收到起碼3-4個項目,也正在評估一個荷蘭的學生宿舍項目作個人投資,未槓桿毛租金回報率每年就有16.5%。

張一鳴
mailto:derekcheung00@gmail.com
本欄逢周一刊出

張一鳴
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