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2018年5月16日 星期三

曾淵滄專欄 2018年5月16日

曾淵滄專欄 2018年5月16日

曾淵滄專欄:地產股真正價值係……


■地產公司要減少淨資產值與股價之間的折讓比率,就必要不斷地賣物業。圖為中環中心。資料圖片



中國鐵塔準備上市,這家公司於2014年成立,在中國鐵塔成立之前,中移動(941)、聯通(762)、中電信(728)各自建設自己的鐵塔,在中央政府的眼中,是重複建設,浪費

資源,因此下令將中移動、聯通、中電信各自建設的鐵塔合併而成中國鐵塔,同時服務這三家公司。

這三家公司中,中移動是巨無霸。聯通與中電信規模相對小得多,但是,規模小依然得在全國各處建設鐵塔,所投入的成本相對於公司的規模就重得多,因此,成立中國鐵塔對聯通與中電信而言,是比較有利的。

現在,中國鐵塔準備上市,將來任何新的建設,可以自行在市場集資,從而,這三家電訊公司就不必再投入任何資金於鐵塔的建設,因此,全部得益。同樣的,規模小,相對得益也較大。

目前,幾乎所有的上市地產股的股價都遠低於資產淨值,原因之一是資產價值往往是以租值來推算,如果資產價值的推算是以年租值25倍為計算基礎,那也相等於該物業每年收租回報率是4厘,PE值25倍,可是,股票投資者往往不願意接受25倍的PE值,如果股票投資者只願意接受10倍的PE值,那麼該股股價就只等於資產值的40%。

地產公司要減少淨資產值與股價之間的折讓比率,就必要不斷地賣樓,特別是正在收租的物業,一旦出售,金額很大,一下子就可以補回股價與每股資產淨值(NAV)的折讓。

近日,太古地產(1972)宣佈打算出售太古城的兩座商業大樓,股價馬上上升,並帶動太古A(019)股價上升,將來真正成交,股價應該可以再上升。同樣的道理,長實(1113)賣中環中心,真正成交那一天,也會利好股價。

曾淵滄
財經評論員

曾淵滄
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