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2018年5月16日 星期三

施永青 am730C觀點 2018年5月16日

施永青 am730C觀點 2018年5月16日


不增加土地亦可增加樓宇供應


不增加土地亦可增加樓宇供應
土地供應專責小組提供給社會考慮的18個選項中,獨缺了一項效益最高,需時最少的選項,就是增加原有的住宅用地的地積比率。這樣,即使我們再也沒法找到足夠的土地資源,也可以讓香港人住得寬敞一些。

有些讀者可能不知道甚麼叫做地積比率,

所以先在這裏解釋一下。原來政府在作城市規劃的時候,對每一塊土地上能建多少樓宇是有限制的。市中心地區,商業活動頻繁,工作機會較多,人口密集,政府在作規劃時,就會讓這些地方興建人口密度更高的樓宇。在中心地區,樓宇可以興建得更高,樓宇覆蓋土地的比率可以更大,導致興建出來的樓宇總面績可以更大。而一些偏僻的土地,交通不方便,基建配備不足,政府就會限制這些地方建屋太多,以免居民不容易在鄰近地區找到工作,要長途跋涉上班,增加基建的負荷,並影響居民的生活質素。因此,政府在做規劃的時候,就會限制這些土地上的建屋面積不能太高。所謂地積比率,就是一塊土地上建造出來的樓宇總面積與這塊土地自身面積的比例,內地稱為容率。

現時,香港地積比率高的地區,一般可以高達8倍,即1萬呎地可以建8萬呎樓面。而地積比例比較低的地區,則可以低至0.6倍,即一萬呎地只可以建6千呎樓面。同是一樣面積的土地,因地積比率的差異,可建的樓面面積竟相差12.33倍。

現實是隨著城市的發展,一些本來相對偏僻的地方,現時已變成接近市中心的地區,沒有必要再把這些地方的地積比率限得太低。譬如薄扶林、嘉多利山、九龍塘又一村等,現在都已十分方便,大有條件放寬地積比率。至於新界地區,更有大量低密度的住宅用地,有條件更改規劃,令原來的地積比率得以提升。

只要城規會願意修改規劃,提升一些舊區的地積比率,這些額外的發展空間,一定會吸引私人發展商進行收購重建,令舊區重建的工作不用過度依賴市建局用公帑去進行,以致市區重建速度嚴重滯後於舊區老化的速度。

有人擔心,在舊區增加了地積比率,會令交通運輸、水電排汙等基建設施都不勝負荷。其實很多舊區早已劏房林立,人口密度遠超原先設計;增加地積比率,不會增加基建負荷太甚,反會令居民的人均居住面積得以提升。

說到底,增加個別地區的地積比率有別於增加香港的整體人口;只要香港人口沒有因此而增加,個別地區人口增加之後,其他地區的人口負荷就會減少,香港的整體居住環境就可以因建屋增加而改善。再者,在舊區增加基建配備雖有難度,卻不是沒有可能,多花點心思,多撥些資源便是。

亦有人擔心,在原有的住屋用地上增加地積比率後,會增加屏風效應,減少低層住戶接受陽光直照的機會,以及減少空氣流通,有些人會因而看不到山脊線。然而,對那些現時捱貴租住劏房的人來說,他們早已不敢有這麼多的奢望,他們最迫切需要的,是樓宇供應增加,令樓價與租金都一起下跌,讓他們可以住得寬敞一些。現實是,香港人若是不想填海,破壞海星與寄居蟹的棲息地,那就只接受要去海邊才吹到海風,要去到郊野公園才看到山脊線了。為了支持環保,人多少得作點犧牲。

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