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2018年6月8日 星期五

施永青 am730C觀點 2018年6月8日

施永青 am730C觀點 2018年6月8日


空置稅會有效嗎?


空置稅會有效嗎?
有地產商問我:「你認為政府真的會徵收空置稅嗎?」我說機會率很高,大家應有心理準備,我有這樣判斷的原因,是今次有關空置稅的討論,並非民間起動的,而是由高級政府官員主動提出的。而且在提出的時候,還主動向社會提供有關的數據,可見政府是有備而來。再者,政

府提供的數據都是支持徵收空置稅的。政府似乎要給社會一種感覺,社會上的確仍有未能充分利用的房屋資源,而徵收空置稅將有利於釋放這些被凍結的資源,短期裏就可以令房屋供應增加。

其實,今次政府已連空置稅的具體徵收對象,也已定下來,就是要向地產商開刀,而不打算波及香港的小業主。香港有一半家庭擁有物業,得失這麼多的小業主,在政治上要付出很大代價。所以政府一早出來派「定心丸」。但地產商的人數少很多,政府得罪得起。況且,地產商在社會上的形象並不好,對地產商嚴厲一些,應會得到普羅大眾的支持,並有助於洗脫官商勾結的罵名。

地產商聽了我的分析之後,亦覺得有道理,說會在下一階段先把那些陳年貨尾盤拿出來推售,至於那些新盤樓花則遲一些推也沒有問題,因為樓花是一定不會徵收空置稅的。我擔心推出空置稅的實際後果,是導致新盤發售要讓路給清空置單位,反令買家的選擇減少。

現實是大部分香港的新樓,絕大部分都是未入夥已開盤,並常在入夥前已賣出七至八成單位;若以2017 年底計,入夥剛滿一年的新盤,有超過九成的單位都已出售。這個成績顯示,香港已比世上絕大多數地方都更能善用房地產資源。地產商覺得自己做得這麼好,竟然還要受到懲罰,真是沒有天理。政府今次為了討好民粹主義的政客,不惜把地產商確認為奸商,只會助長民間的仇商情緒,令香港社會更加分化。香港是一個資本主義社會,香港的發展與進步,極需要商界的參與,若把商界隨便拿來「祭旗」,又處處為公私營合作設限,香港的前程一定會打折扣。

我估計政府很快會推出空置稅,對象是入夥一年而仍在地產商手上未出售或出租的樓宇,相信稅率會與現有的差餉估值掛鈎。現時差餉的徵收率是差餉估值的5%。若果空置稅相等於要交多十份差餉,聽起來已很嚇人,但算起來亦不過是差餉估值的50%。差餉估值以單位的年租收入來推算,而租金回報率則只是樓價的3%。所以,即使徵收十份差餉作空置稅,亦只是收樓價的1.5%左右。其阻嚇作用會非常有限。

2018年的上半年尚未過去,樓價已升了近一成,全年預計升15%絕不為過。若是只收1.5%的樓價作空置稅,樓價的升幅完全足以抵銷有餘。在樓價依然看升的當下,地產商會寧願交空置稅,作為保留選擇何時賣樓自主權的代價。政府如果要增加阻嚇作用的話,可以考慮把空置稅的徵收率,每增加一年就倍增。但即使這樣,可能亦要三年後才有阻嚇作用。這對增加新樓供應的作用不大。

因此,我預期,開徵空置稅的最大功能只會是增加庫房收入,對解決房屋問題幫助不大。唯一的作用是證明政府敢損害地產商的利益,並沒有與他們勾結。

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