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18/03/2015 12:15
《談國論企－黎偉成》新建商住房價格同比最多跌一成料整固未止
《談國論企》中國７０大中城市的新建商品住宅房（下含保障性住房．下同）及二手住宅
（Ｉ）價格於２０１５年２月份同比，最多分別下跌１０﹒８％及１４﹒２％，和（ＩＩ）價格
下降的城市均有６９個，加上１－２月的銷售（ｉ）面積及所涉（ｉｉ）額度，無論比２１０４
年１－２的同比以至較２０１４年１２月的環比，皆有相對較大幅度的回落，即使（ｉｉｉ）竣
工面積有明顯的減少，和（ｉｖ）待售的面積仍保持相當高水平，而（ｖ）房地開發商開始增加
開發投資，意味住宅樓市的調整似得延續一段時期。冀政府加大政策性力度，使房地產市場確切
地納入穩定健康成長軌道。
＊新建商品住宅房及二手住宅跌價的城市佔比大＊
據中國國家統計局的《７０個大中城市住宅銷售價格變動情況的資料》，顯示住宅樓市的調
整壓力尚不輕，特別是（Ａ）價格同比下跌幅度異常可觀，包括（ａ）新建商品住宅價格於
２０１５年２月份的同比最低下降的幅度達到１０﹒８％，比對上一個月的１月份所跌的
１０﹒５％多跌０﹒３個百分點，當然更較２０１４年２月份所跌的４﹒４％多跌６﹒４個百分
點；而（ｂ）二手住宅價格同比最低下跌的１４﹒２％，比１月份的１３﹒９％跌幅多跌０﹒３
個百分點。
而（Ｂ）環比與同比的情況大致相若：新建住宅商品房價格２０１５年２月份比對上月最多
下降１﹒３％，相對於１月份的月環比的１﹒７％降幅少降０﹒４個百點；二手住宅的環比最多
下降則與１月份的１﹒２％，比１月份的１﹒９％少跌０﹒７個百分點。
再看（Ｃ）７０個大中城市中，住宅價格更呈絕對性的下跌：新建商品住宅價格同比及環比
下跌者均為６９個，二手住宅價格同比及環比下跌者分有６９個及６１個，顯示大多數的城市的
住宅價格均見下跌。
至於（Ｄ）新建商品住宅的價格於２０１５年２月份同比最高漲幅０﹒３％，比１月份的
０﹒８％升幅低０﹒５個百分點，和二手住宅最多升１％和低於對上一個月的１﹒５％。
同樣來自國家統計局的數據：《全國房地產開發和銷售情況》亦顯商品住宅房的市道於
２０１５年１－２月份尚未擺脫反覆整固的困擾，乃因（一）銷售（Ｉ）面積７，７０９萬平方
米，同比減少１７﹒８％，不僅比２０１４年１－２月份的１﹒２％減幅多減１６﹒６個百分點
，更較以２０１４年１－１２月份累計１２﹒０６４９億平方米減去１－１１月份累計之
１０﹒１７１７億平方米所得１２月份達致的１﹒８９３２億平方米要低，而２０１４年１１月
份亦達１﹒３２２３億平方米、１０月份１﹒１３６２億平方米、９月份之１﹒０５７９億平方
米和８月份及７月份分別僅達７，５０２萬平方米和６，９１１萬平方米。
至於（ＩＩ）銷售額度４，９８３億元的同比減少１６﹒７％之普，比２０１４年１－２月
份所減的５％多減１１﹒７個百分點，此數亦遠遠低於２０１４年１２月份的１﹒１８１１萬億
元、１１月份８０９６億元、１０月份涉７，１５８億元、９月份的６，２０２億元，略高於８
月份４５１４億元和７月份４２４２億元。
和（二）住宅商品房的待售面積４﹒２１７７億平方米，同比增加２３﹒４％，比２０１４
年同期的２２﹒９％增幅，即使只是多？０﹒５個百分點，問題是住宅市場的整固為時已有一段
相對不太短的時期，銷售續減和待售面積可觀，所引發的啟示性該屬負面者也。
＊商品住宅今年前兩個月銷售面績及額度均減＊
尤其是（三）以住宅為主的整體土地購置，亦甚為低迷：所涉（１）面積２７７３萬平方米
，同比大幅減少３１﹒７％，比２０１４同期之升６﹒５％，來回相差達３８﹒２個百分點之可
觀；（２）所涉的額度６９９億元，同比減少３０﹒２％，比２０１４年１－２月份和１２月份
分別？加的８﹒９％和１％，同樣有十分明顯的逆轉。此點亦在相當程度反映出房地產開發商對
業務發展前景、投資回報等，顯然每多疑問。
但（四）房地產開發商的住宅（ａ）開發投資５９２２億元的同比增長９﹒１％，無疑明顯
低於去年同期的１８﹒４％漲幅，卻比２０１４年１－１２月份的均增９﹒２％，略低於
０﹒１個百分點，而（ｂ）新開工面績９８５２萬平方米，受到農曆新年長假期的影響使同比減
少１９﹒８％，惟比２０１４年１－２月所減的２９﹒５％少減９﹒７個百分點，情況亦似乎開
始有所喘穩，和（ｃ）施工面積３９﹒７８７７萬億平方米的同比？長僅４﹒４％，較上年同期
的１３﹒５％漲幅少增９﹒９個百分點，很主要為施工量於２０１４年下半年出現明顯放緩所致
。
國務院總理李克強於２０１５年《政府工作報告》未有具體談及對房地產的政策，我之解讀
為此乃維持一貫的穩定、健全的基調不變。商品住宅房的後向可審慎樂觀以看，乃因：中央政府
相當積極加速推行城鎮化發展的政策，和境內置業剛性需求依然強烈，加上許許多多地方政府陸
陸續續放寬限購令，估計會使房地產開發商只要繼續採取薄利多銷的策略，便可使經營銷售以至
投資回報得到不斷的改善。《資深財經評論員 黎偉成》
（ｗａｉｓｈｉｎｇｌａｉ２１０＠ｙａｈｏｏ﹒ｃｏｍ﹒ｈｋ）
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