【利財筆記】年報要識睇 細節尋魔鬼 (林本利)
早前林Sir說過,自己對內地企業的業績表現存疑,只會從在內地有業務的香港發展商如九龍倉(00004),觀察內地房地產市道。其中,負債纍纍的恒大地產(03333)在上月下調配股價至折讓18%,惟市場對恒大配股並不看好,多間大行唱淡,股價在5月
底復牌大瀉近三成。原來恒大除了負債驚人,帳目上也有不少魔鬼在細節,林Sir今堂教大家看年報,做個精明小股東。
恒大繼5月底配股集資46億元(人民幣,下同),早前更宣布,獲中證監批准,計劃在內地發債集資最多200億元。市場估計,恒大以新債冚舊債,減債仍遙遙無期。巴克萊早前發表報告指,恒大淨負債率逾290%,相當驚人。
林Sir翻開恒大2014年年報的綜合資產負債表,看到其資產總值為4744.62億元,但負債總額卻高達3,620.84億元。林Sir特地找來恒大年報,看看這龐大債務是如何煉成的。其中近1,600億元是欠銀行的錢,當中764億元是非流動、即多於一年的銀行借款:796億元借款為流動負債。其餘是業務上的應付款項、預收客戶墊款等,整間公司的負債總額高達3,620億元。
發資本工具 公司債主多
不過,恒大債務不止於此,在其股東權益一項中,林Sir發現一種名為「永久資本工具」的東西。原來恒大的股東權益總額為1,123億元,屬於股東的卻只有511.19億元,有528.52億元原來屬於「永久資本工具」,「這些是類似債券的資本工具,公司賺了錢也要把利潤分給這些人。如果恒大把公司資產變賣,股東只能分得511億,永久資本工具的持有人則可分得528億元。」因此在股東應佔利潤裏,股東佔126億元,「永久資本工具」的持有人,雖然不是公司股東,也可以分享公司利潤,獲43億元。
至於綜合全面收益表,也有有趣發現。恒大2014年的銷售收入為1,113.98億元,扣除開支、銷售成本及稅項等開支,實際賺180.16億元。他卻發現當中有超過一半、達93億元,原來是透過重估物業而賺,年報內列入「透過損益按公平值列帳之財務資產之公平值收益」。他早前跟大家看過九倉的年報,九倉的內房業務需要撥備20億元作減值,相反恒大重估能有90億盈利,林Sir質疑為甚麼同為內房業務會如此南轅北轍呢?
另外,物業重估的利潤或減值在房地產公司很常見,小股東一定要識,「重估而來的利潤是物業升值帶來的,其實是很虛浮的。」因為這只是物業未出售的估值,只是帳面上的利潤。例如領匯(00823)早前公布2014財年的業績,當中有227億港元是重估物業的利潤,扣除物業重估,實際只是賺53.5多億元。
銷售成本隱藏利息支出
最後,恒大的銀行欠款近1,600億元,小股東一定很關心其利息支出有多少?這裏卻讓林Sir感到奇怪,原來恒大把融資成本隱藏在銷售成本當中,「一般以為銷售成本只是建築成本,原來恒大還包括了財務開支。據年報透露其借貸利息為9厘,保守估計利息高達百多億元。小股東不要被誤導啊!」
作者:林本利
前理工大學會計及金融學院副教授,港大社會科學學士及英國布理斯托大學經濟學博士,曾出版十多本經濟學教科書。退休後,創辦活道教育中心,開班教授理財之道、公共政策及新高中經濟學。電郵︰im_focus@hket.com
撰文及資料整理:葉卓偉
(內容獲imoney授權轉載)
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