摸魚手劄：
錯解空置率會令樓市行歪路
■市建局用作安置重建戶的豉油街大廈早前被揭空置率甚高，引起質疑。
有一位有意參選的年輕朋友向我請教金融和經濟政策，少不免要講樓市方針，他很堅持空置稅係其中一個有效調節樓價的方式。香港的政治訓練，是沿用西方政治哲學一套，由柏拉圖理想國，到盧梭契約論
，再講到約翰羅爾斯的正義論等，其底蘊都係迷信若幹資源有限度再分配，係走向烏托邦的道路。現在的我不是一個很好辯的人，講的不及我寫的。所以，我希望透過寫點文章，以理服人。
空置稅的推行不是意識形態的爭論，反而係要實證睇數據。關於空置率、落成量和樓價的資料，大家都係必睇差餉物業估價署的《香港物業報告》。雖然係同一份數據，不過把玩和詮釋數據的能力，往往分了高手低手，社會科學和經濟學的訓練會在這兒見到功架。
空置率的意義往往被胡亂演譯，自2012年起，香港私人住宅所有單位的空置率由2012年的4.3%已降到2016年的3.8%，每年遞減，不過同期的樓價相信不用多講，無論你用甚麼指數或指標，都係講明一個上升的趨勢，所以空置率和樓價的關係並不明顯。政客可能錯解空置率是樓價上升的「原因」，事實上空置率係越來越低，反倒是反映了供應不足的「結果」。
空置率和失業率的解讀有相同之處，就是有自然（natural rate）這個經濟學概念，地球上係冇一個經濟體會出現絕對係「零」的失業率，因為勞動市場有磨擦性（frictional）和結構（structural）的問題，即係轉工、搵工有資訊問題之類。空置率亦一樣，因為交吉要時間、租客搵盤又要時間，而且根據官方的定義，原來裝修緊的單位都計落空置率，所以點都會有一部份「自然」的空置率存在。
至於空置率的高低，很視乎你用乜dimenson去睇，如果要做經濟體之間的數據比較，可能要交畀團結香港基金班中大經濟系資優生師兄處理，佢哋永遠有極度出人意表的建議。若把私人住宅的空置率以單位大細去睇，細單位的空置率跟上份所講的總單位睇齊，差異不大，長期「保三」，不足4%；但去到大單位，差異就非常大，可以到7%-10%。如果堅持要推行空置稅，持有大單位的業主，理論上是痛過小單位，不過這要視乎政府如何取捨自身的政策目標，收空置稅可能會出現大單位業主和小單位業主之間的財富再分配，講到要幫年輕人上車，卻係無用，始終增加供應才是王道。
如果空置率概念都未搞掂，那就不用再講空置稅。因為這是實證問題，實證的處理係要睇理論和數據。至於空置稅有乜問題，可能要下一次再講囉。
渾水
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渾水
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