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2023年7月11日 星期二

談財經 - 胡孟青 2023年7月11日

談財經 - 胡孟青 2023年7月11日


政策報佳音 樓市可重生?
政策報佳音 樓市可重生?


金管局總裁余偉文上周五宣布放寬樓市按揭。(資料圖片)

夢想可以好大,現實可以好殘酷,說好了的復常與復甦不似預期,香港樓市上半年小陽春稍縱即逝,緣於當中摻雜太多一廂情願。當市場修正過分樂觀情緒,隨市場憧憬美國利率升勢因當地銀行連環爆煲事

件而有所放慢,惟通脹高企,美國大選前減息機會落空。香港樓市成交集中在一手,眼見下半年有逾兩萬夥新落成單位可供預售,發展商紛紛搶攻,劈價促銷,二手市場形同冰封。樓市辣招持續令大量已屆需要換樓的用家小業主們換樓無望,破壞了樓市的正常流動性。

財政司長陳茂波上月曾經透露,正與金管局研究措施,主要聚焦幫助買樓自用的市民,包括換樓人士,並形容政策屬微調。他當時指出,按揭成數是否能進一步放寬視乎物業價值,而目前中小型單位若申請按揭保險,已經差不多可作九成按揭,並表示:「有朋友反映,建立家庭後有小朋友,想換樓住大一點的單位。這方面是否能夠考慮。」反映樓市一刀切政策已到了需要調整的臨界點。

隨住宅樓價從2021年高位跌13%,寫字樓從2018年高位跌了20%,財爺樓市政策微調預告,終於有下文。金管局、按證公司上周五下午6時舉行記者會,果然是報佳音,放寬換樓按揭成數,把主導權逐步交回給市場。

自2009年首次引入樓市逆周期宏觀審慎措施後(即俗稱的樓市辣招),金管局連同按揭證券公司上周五首度放寬措施。三大措施包括調整自用物業按揭成數、非住宅物業可造按揭成數、放寬以資產水平為審查基礎的按揭成數,所有措施即時生效。以「供款與入息比率」為審批基礎的按揭成數上限,修訂前監管要求為六成按揭:住宅物業價值1,000萬元以下;五成按揭:住宅物業價值1,000萬元或以上。政策修訂後,自用住宅物業按揭成數上限放寬:1,500萬元以下按揭上限70%、1,500萬至3,000萬元以下按揭上限60%、3,000萬以上50%。

對於城中發展商肯定是佳音,有項目落成,尤其是樓價1,500萬元以下發展商將受惠,有助激活成交,啟動換樓鏈,對於有能力且有換樓需要用家,政策稱得上是因時制宜,回應訴求,為有意提升居住環境的用家提供了方便。相信會有靈活部署,適當時候推全新換樓置業優惠。

港元與美元掛鈎,美息升勢有餘未盡,勢必影響供樓負擔,局部解辣之同時,有本地銀行直接用最優惠利率(P)作封頂息,即約6厘,最新H按按息雖仍為「H+1.3厘」,但封頂息就由「P-2.5厘」、即實際按息3厘左右大幅上調至P(實際按息6厘),即較原來封頂息高2.5厘,並不設現金回贈。即使撤辣,能置業者依然買得起,父幹的依然需父幹,換樓仍要面對壓測,放寬按揭並非免死金牌。供樓是一場長期抗戰,李超人叫大家「量力而為」的四字真言,現實中畢生受用。

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