勁一專欄 - 諗sir 2024年12月10日
預算有限 啟德、奧運、土瓜灣3大區份揀樓策略
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諗sir,你好！本人在中環區返工，沒有小朋友，尚有五至八年退休。由於預算不多，考慮買21年樓齡的奧運站維港灣一個兩房單位，又或三至四年樓齡的啟德一房盤，啟德樓盤如啟德一號、Oasis、嘉滙、天寰、龍譽，與鄰近的譽港灣比較，以上哪個盤較好?
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在沒有變化下，會在香港多做十年工作，之後跟太太返內地退休，而香港的物業現在會自住用，日後會放租。請問哪些屋苑的防守性較好？謝謝閣下寶貴的意見！
讀者阿祺
讀者提及過三個區份，以區份來說最好是啟德區，意指近啟德站的幾個屋苑，或行內稱河東，即是啟息河以東包括啟德一號、Oasis、龍譽那區域。
第二個區份，便是奧運站近海區份，即奧海城1期那邊，有三寶維港灣、浪澄灣、海帆軒。
第三個區份，是傲雲峰附近，即土瓜灣一帶，連同傲雲峰附近，都有些較新及細的單幢樓。
關於何文田屋苑，直接說不考慮了。
啟德盤吸內地香港買家
上述三個區份排名，以啟德最好；奧運當然也不差，土瓜灣排最後。
因為啟德吸到內地客，香港人也會買，客路廣、規劃好，當然三房呎價，現也維持到每平方呎25,000元，客觀說，租也難找到單位視察。
奧運站頗受香港人歡迎，內地客也有一定數量，只不過樓齡舊些少，但也屬好地方。
土瓜灣區規劃雖差，但勝在方便，以及與啟德也是幾步之遙。
如果在最好的區份，讀者的預算或借貸力難買兩房單位，只夠買一房單位，那不如去次選區份㨂兩房單位。所謂「寧為雞頭，莫為鳳尾」，寧願去土瓜灣揸件正常或偏好的貨，也不要在啟德坐件無人要的貨。
至於奧運站，讀者預算不夠買浪澄灣兩房單位（開積大），另維港灣出名在三寶之中較細，以及望上去外牆沉色而殘舊，那就不要花錢入手當區的次選屋苑了。
雖然現在啟德是乾有客，但不夠盤。現在普遍出去找房的客人，都是有經濟能力，和想出去找較高質房子的客人。
貪平而借貸能力不好的，不會在這個時勢出去找房子。
買樓必須要想想，一旦房子要賣，是否易於找人接貨？假設閣下永世不沽，也要考慮房子一旦要拿去抵押，究竟銀行會否受理。
雖然傲雲峰附近有不少新樓，但很多新樓都是一、兩房開側，而屋苑規模也沒有傲雲峰那麼大。
以讀者預算，應可在傲雲峰買到中等貨，可以連同譽港灣去搵搵，不要夾硬去啟德將就買質素差的，亦不需因呎價高而反轉選奧運400幾平方呎細兩房單位。
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撰文：諗sir
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