公屋和私樓共榮共存
公屋和私樓共榮共存
公屋和私樓在市場機制下，是互為因果，甚至是命運共同體。(資料圖片)
住宅樓價雖然下跌至年輕人兩小口子能負擔的水平(25歲至34歲全職僱員人均入息中位數字能力可購買樓價約580萬元，每月儲蓄三成收入3.3年可儲蓄到物業的首期)，但不少年輕人仍放
棄置業去追求「公屋住一世」，一些人認為「政府只要興建大量公屋就解決了房屋問題」，筆者十分同意公屋是住屋安全網必須要維持，但若要大幅增加公屋數量必須要了解和解決現實一些問題。
1. 興建公屋不是免費的，錢從何來？其實大部分都是由地產市場而來，而且仍未找到其他可以代替地產份額的收入，無論你是否喜歡，這也是現實。
「唔好倚賴地產」是非常正確的目標，但不是今天的現實，保護不到合理的市場，結果只有政府不斷出現赤字。更何況，興建公屋的土地是珍貴的資源，運用有限的資源必然有其極限，不可能無限地使用，如果一塊土地用來興建私樓，其價值不菲是香港庫房的可觀收入，如果用來興建公屋就多了市民得到安居住所，但公屋數量越多政府對公屋的經常性負擔和虧損就越大，如何取捨？其實兩者都需要平衡。
2. 公屋和私樓在市場機制下，是互為因果，甚至是命運共同體。
筆者覺得：如果不是地產收益，香港之前不可能有如此多盈餘，當年也不可能計劃「明日大嶼」和「公私營房屋七三比」。樓價下跌，港府的地皮能成功招標大減，政府出現赤字，不單只明日大嶼要延遲，而且長遠難以負擔龐大的資助房屋支出。私樓和公屋根本如影隨形，共榮共存！
3. 樓價下跌，解決不到上車問題。
樓價若下跌到一個程度，自然會吸引了一些有充足購買力的人入市。而這群入市尖子接受的樓價其實一樣遠高於消極者和其他未能提升購買力的人！(市場從來都包括消費者的互相競爭)。因此若未能提升自己縱使樓價大跌仍解決不到上車問題，而政府不應該盲目順從這些民意，應幫助市民提升和增加購買力才能得到的上車機會。
就算政府重啟了「置業資助貸款計劃」為市民提供首期，一樣有部分人不會上車，因為最後能上到車的只會是樂觀和有準備的人。
筆者見過很多父母為下一代支付首期，但年輕人卻不肯買樓，因為在觀念上這些年輕人比肯上車的人更為悲觀，這些才是社會要解決的問題。
「想樓價跌下社會以大量增加公屋為主要房屋政策」是一危險的認知，令社會走進倔頭路，樓市不濟令香港進入赤字，若加上超量的公屋只會長期消耗香港僅餘的實力，房地產市場必須和公屋市場共同健康發展，樓價過高或太低都會不平衡，無論樓價升或跌都不應該將快樂建立在對立的一群人痛苦之上。公屋和私樓必須共榮共贏。
房地產被製造了太多錯誤的觀念，例如「供應不足」，政府不少官員和專業人士都會將供應局限在一手供應，實際供應其實是一手加二手，而「二手供應多少決定於轉流率是否正常運作」。過去的政策都忽略了二手轉流率，如果住宅樓市階梯有正常轉流率，市場就有足夠的供應，我們追求的不是樓價升或跌，而是讓市場有正常升跌空間，升跌不應是人為的，是有空間讓市場去決定。市民的上車機會和換樓機會不是源於樓價高或低，反而是應追求升跌合理地經常出現。
平民財技 - 汪敦敬 舊文
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