施永青 am730C觀點 - 施永青 2025年11月24日
如何評估今次住宅樓市的上升浪
如何評估今次住宅樓市的上升浪
如何評估今次住宅樓市的上升浪
本港住宅市道已確認見底回升，往後是如何評估今次上升浪的走勢。
樓市的一個特色是周期性明顯，市場一旦復甦，升勢通常會持續一段時間。所謂一段時間，不是指三兩個月，而是起碼持續三至五年。
今次樓市回落前後只跌了三年，跌幅約有三成。相比97亞洲金融風暴後的那次回落，幅度小很多，維時也短很多。97至03年間，香港住宅樓價跌了七成，跌勢持續了六年。一般而言，樓價跌得愈厲害，反彈的勢頭亦會愈強勁。由於今次樓價跌得相對溫和，所以我估計今次樓價的反彈也會比較溫和。
2003年中原城市領先指數的低位在31.77點，升至2021年的高位是191.34點，一共升了159.57點，升幅高達五倍。今次的升幅不會這麼高，我預計起碼可以升逾上次的高位。即中原城市領先指數191.34點水平，與今年3月的低位134.89點相比，升幅可達41.85%。
這是最起碼的升幅，實際升幅視乎今次上升浪可以維持多久，我預計，這個指標可在三年內達到，如上升浪可持續多三年，即升至2031年， 中原城市指數可升至250點水平。
即是說，我預期這個上升浪可持續六年，由2025年升至2031年。與低位134.89點相比，升幅可達 85%。
在樓市才剛剛回暖的情況下，作這麼樂觀的估計，一定有人認為不可思議，但我的推論並非全無客觀基礎。
首先，這個升幅並非完全來自樓市自身，而是來至貨幣貶值。港元與美元掛鈎，而美元貶值將是下一階段金融市場的主旋律，港元將陪同美元一起貶值。我們只要看看金價的升幅，就不難想像，同樣作為實體資產的樓宇，升起上來可以多淩厲了。
與此同時，美國為了挽救經濟以及減輕債務負擔，不得不將利率維持在一個較低的水平。美國的經濟增長能維持在2.5%以上已算不錯，美息應維持在這個水平以下，才能對經濟起促進作用。如果香港的利率隨美息一起下降，將有更多的資金流入房地產市場。
再者，香港的經濟已逐漸適應中美角力的緊張形勢，找到了自己的角色，發揮到自己的功能， 市民負擔樓價的能力，將會拾級而上，令樓價上升有實質的支持。
此外，由於之前房地產市場不景氣，很多發展商都減少了土地方面的投資，同時亦減慢了施工速度，令未來的樓宇供應嚴重追不上市場需要。政府稱未來三至四年可以有十萬個單位的潛在供應，看來不易達標。樓宇供應一旦斷崖，政府想補救亦無能為力。屆時，不可思議的樓價，也會被供不應求的環境合理化。
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