陳鳳珠：內房信貸管理改革支持樓市長遠恢復健康 陳鳳珠
早前人民銀行及國家金融監督管理總局聯合發布《關於改革完善房地產信貸管理 推動加快構建房地產發展新模式的意見》，重塑內地房地產市場的信貸體系，旨在維護購房者的合法權益，及滿足行業合理的融資需求，進一步防範金融風險。
內房經歷2020
年的三道紅線政策後，2021年房企開始出現資金鏈斷裂及債務違約情況，其後市場大量爛尾樓湧現，即使政府落實「保交樓」政策，甚至出資收購已建成未售商品房，將其轉化為保障性住房，協助去庫存，但內房市道至今仍然疲弱。
今次的意見重點改革開發建設和銷售階段的信貸制度，強化資金封閉管理，房地產開發貸款實行主辦銀行制，期限應與項目建設、銷售周期相匹配，覆蓋項目開工到竣工備案全過程，專款專用，嚴防資金被挪用。同時明確個人住房貸款應通過受託支付方式發放，購房人所購新建住房為現樓銷售的，受託支付至項目公司在主辦銀行開立的資金帳戶，實行預售的，受託支付至項目預售資金的監管帳戶。
另外，意見將個人住房貸款期限由最長的30年延至40年，具體期限由購房人與商業銀行協商確定，並調整個人住房貸款的發放時間，所購新建住房實行現樓銷售的，個人住房貸款應在銷售備案後發放，實行預售的應嚴格在竣工備案後發放，以確保購房人「能拿房、再還貸」，從而杜絕購房人因爛尾樓或逾期交付所承受的風險。預期改革將推動形成槓桿較低並著重交付的房地產模式，但相信結構性改革的成效需時。不過，預期今次改革可支持內房銷售恢復，房地產市道有望趨向健康發展。
其實，國家金融監督總局亦發布《個人住房貸款管理辦法(試行)》，將收入償債比例上限從55%提高至60%，配合個人住房貸款年期延長，在月供負擔下降而收入償債比例上升的情況下，將可有效提升購房人的貸款能力，增加年輕人的購房意欲。
除此之外，市傳內地或出台全國性房貸貼息政策，惟即使落實，預期對樓市的刺激作用不會太大，目前影響樓市發展的重點在於剛性需求、庫存及居民對經濟及樓市前景的信心。
獨立股評人 陳鳳珠(作者本人並沒有持有上述股票）
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