即市新聞
07/11/2013 14:58
《香港樓語－陳東嶽》高端酒店需求殷切，美利大廈反應熱烈
《香港樓語》有４４年歷史，位於紅棉路２２號的中環美利大廈，港府規定只可以改裝作酒
店用途並以公開招標方式出售，獲得市場熱烈反應，收到１８份標書，以４４億元售出予中標者
海港企業(０００５１)，平均樓面呎價達１．３５萬元，高於市場最高估值達３５％；除了反
映本港對高端酒店房間的需求強勁之外，亦為港府保育歷史建築物所作的努力提供了一個成功的
例證。
＊美利大廈的那些年＊
筆者在８０年代在地政總署任職時，曾在美利大廈上班，當年茶房阿姨所沖的奶茶，至今天
仍然十分回味。繼後該廈成為不少決策局及部門的總部，包括運房局、發展局、食物及衛生局、
政府新聞處等；筆者亦曾多次因公造訪，對該廈留下深刻印象，對於該廈成功找到新出路，亦感
到欣慰。
其實早在２００６年政府落實添馬艦重建成新政府總部時，已討論美利大廈的前途，包括拆
卸還是保育作其他用途。２００９年的特首《施政報告》提及，政府考慮到美利大廈的特色和極
佳的位置，建議在添馬艦發展工程竣工後，將美利大廈列作招標，改為酒店用途。去年２月份，
時任發展局長的林鄭月娥，正式把美利大廈納入１１╱１２年的賣地計劃內，今次成功高價標售
，亦證明港府當時的決定正確。繼當年尖沙嘴前水警總部，現已建成１８８１Ｈｅｒｉｔａｇｅ
文物酒店及零售商場之後，這是另一項保育政府建築物的例子，料會成為香港保育歷史文物的範
例。
＊中環鮮有新酒店供應＊
保育歷史建築的最大難題是，維修成本貴，舊建築物經濟效益低；而今次美利大廈能夠成功
扭轉劣勢，主要在於為舊建築注入新生命，令舊建築物重新投入經濟可行的運作，寶貴土地資源
獲得被使用的機會。而香港近年缺高端酒店房間，紅棉道屬中環政經要地，亦為項目成功標售，
提供了天時地利的元素。項目招標勁收１８份標書，說明發展商及酒店業界一致看好此酒店項目
前景，現時市場對高檔酒店房間需求大，中環核心區高級酒店房間供應不足３０００個，最高檔
酒店每晚房價近萬元，節日長假仍爆滿，但中環近年在四季及置地文華東方等酒店落成後，已鮮
有新酒店供應，近年內地最高端消費商務旅客及遊客到港，多入住中環金鐘一帶，取其靠近本地
政治經濟核心地點之外，另一考慮是就是不用長途跋涉，就近在比如置地廣場、ＩＦＣ以及太古
廣場等名店匯聚的商場購物消遣。
＊重建後帶旺鄰近商場＊
整體來說，是次項目可塑性高，雖然賣地條款指明不得拆卸現有建築，發展商只可改裝做酒
店。由於大廈原本屬寫字樓設計，改做酒店需保留外殼，但加設大堂、會議、餐飲廚房、洗衣及
後勤等設施；另外電梯、空調、改寫字樓間隔作酒店房間涉及浴室水電煤等工程，受制於現有建
築結構，估計改裝費用甚至可能比拆卸重建更高。可幸的是美利大廈四面單邊而且地段內外交通
及泊車設施完備，在酒店房間採光方面及旅巴上落等交通條件等卻較易滿足法例要求，筆者預料
中標者的設計師會把項目打造成六星級酒店，而附設的三成面積作商場，亦有機會成為新一代名
店區。
目前鄰近中環金鐘一帶，較舊的商場如美國銀行大廈、力寶中心、遠東金融中心、統一中心
及海富中心等，或有機會受惠於新酒店項目落成後，帶動更多高端客戶到該區購費、餐飲及消閒
活動。《香港專業人士協會副主席及註冊專業測量師(產業測量)陳東嶽》
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