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2023年5月22日 星期一

說樓解按 - 王美鳳 2023年5月22日

說樓解按 - 王美鳳 2023年5月22日


銀行以「合約價」計算是否超出按保樓價上限
銀行以「合約價」計算是否超出按保樓價上限


銀行在計算按揭成數時,

必須在按揭貸款額扣減整筆回贈金額,即是實質可借按揭金額會因而減少。(資料圖片)

上期提及有關銀行按揭現金回贈計算方式,但凡現金回贈超過住宅按揭貸款額的1%,銀行在計算按揭成數時,必須在按揭貸款額扣減整筆回贈金額,即是實質可借按揭金額會因而減少。這項措施自2005年2月28日後至今一直維持,舉一例子,買家為一個樓價700萬元的單位申請九成按揭,假設銀行提供2.6%現金回贈,回贈金額為109,200元(金額以六成按揭上限計算,詳情可參閱上期撰文),實質可借金額由630萬元扣減109,200元,降至619.08萬元。雖然現金回贈可彌補借少了的借貸額,但由於現金回贈在完成交易後才發放,故此買家需要先自行增加首期,對於資金安排較緊絀的用家需特別留意此點是否可行。

發展商提供的新盤優惠名目甚多,但大致上分為兩種提供優惠方式,一是直接在樓價扣減折扣或優惠等同金額,二是完成交易後才予以回贈或優惠。很多時,新盤或提供不同名目的樓價折扣、利息或費用補貼,有關優惠以樓價某個百分比的折扣減在售價上,故此最終寫在合約上的價錢(合約價)往往低於售價。若需申請按揭保險計劃的買家可留意,銀行以「合約價」去評估物業是否符合申請資格,例如有否超出樓價上限,而並非以價單中的售價去計算,例如物業在價單上的售價是1,100萬元,超過可借足九成按揭的樓價上限1,000萬元,但由於扣減折扣後的合約價為930萬元,買家可透過按保申請借足九成按揭。

「合約價」或未完全反映所有發展商提供的樓價優惠,如未包括一些交易後才提供之回贈,有時市場上或會將回贈金額一併扣減後,計出一個「光豬價」供買家參考,但留意,銀行以合約上的價錢即「合約價」去衡量個案是否符合按保樓價上限,這不論「合約價」是否已屬「光豬價」。按上述例子,若買家仍可於完成交易後獲提供回贈或補貼,儘管回贈金額未在「合約價」上反映,銀行仍會以「合約價」評估按保資格;但留意,這只是用作評估按保準則下之可造按揭成數,但實質可造按揭金額則以扣除所有折扣及回贈的淨價計算。下期再談及銀行在這方面的做法。

說樓解按 - 王美鳳 舊文
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