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2023年5月22日 星期一

施永青 am730C觀點 - 施永青 2023年5月22日



施永青 am730C觀點 - 施永青 2023年5月22日


地契自動續期50年的利弊
地契自動續期50年的利弊


地契自動續期50年的利弊
政府擬透過立法的方式,讓全港30萬份將於2047年6月30日到期的地契自動續期50年。只有少數因嚴重違反地契條文,又屢勸不改的,才會被列入「負面清單」,不獲自動續期。不過,只要業主願意及時修正彌補,仍有機會再度獲得續期50年。

這30萬份地契(不是屋契),涉及的樓宇小業主及其家庭成員數以百萬計(界限街以北的土地都會在2047年地契期滿)。他們聽到這個消息,一定十分欣慰。因為按香港土地批租的原有制度,土地在租期屆滿時,若想續約是要補地價的。而補地價的費用,是按重新買入這塊土地的市價來推算,通常都超過樓價的二分之一。雖然可以分期付款,亦是一份負擔沉重的開支,足以影響社會的消費意欲與投資能力。

從這個角度去看,政府今次決定是明智的,它既有考慮到社會的整體得失,亦有衡量過現實的可行性,相信會獲得大多數市民支持,所以社會上的意見普遍都予以肯定。不過,我覺得仍有兩個方面的相反意見,社會好像忽略了。所以我在這裡提出來,以刺激一下大家的思考。

其一是免補地價的做法,有違香港土地制度的基本準則,與現有的制度自相矛盾,會妨礙政府的有效管治。其二是今次政府向市民送大禮,其實是要庫房放棄了一大筆潛在的財政收入。失去了這筆收入後,香港能否在今後維持簡單而低稅率的稅制也可能成問題。

第一個問題比較複雜難明,留待另文再講;今次先談談第二個問題。

香港政府的財政收入長期以來都十分依賴來自地產發展方面的收入,包括賣地與補地價的收入、發展商的利得稅與交易印花稅等。這些收入通常需要社會有一個高地價的環境才能達致。然而,特區政府為了贏得人民的支持,已痛下決心,要大規模增加土地,要把香港的高地價環境改變為低地價環境。在這種新的環境下,未來特區政府要維持那麼高的財政收入,就勢必有難度。香港必須挖掘新的收入來源,否則就需要擴闊稅基,增加稅種,調高稅率。特區政府要維持簡單而低稅率的稅制,將沒有以前那麼容易。

過去三年,為了對抗疫情,政府已經動用了不少公帑,把之前積累起來的儲備用掉了不少。如果繼續出現財政赤字,特區政府的財政狀況實在堪虞,甚至可能變成中央政府的包袱。

所以,我認為政府在決定放棄地契年期到期要補地價的一貫做法時宜三思。向民讓利,當然皆大歡喜,但放棄容易收回難。為何不構思一套,既符合現時土地批租概念,又不致一點優惠也不留給市民的做法,讓政府在未來續約補地價方面多少可獲得一定的財政收入。

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