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2024年6月5日 星期三

施永青 am730C觀點 - 施永青 2024年6月5日



施永青 am730C觀點 - 施永青 2024年6月5日


內地樓市初現生機
內地樓市初現生機


C觀點|內地樓市初現生機
自從2021年中國的房企大規模爆雷後,中央雖然不時有應對措施推出,只是力度不夠,效果有限。結果市場的信心無法恢復,市場交投淡靜,開發商資金沒法回籠,沒有能力投地,與房地產相關的行業都一併進入寒冬,成了實體經濟的包袱。

到最近,中央終於意識到問題嚴重,非出重招全方位救市不可。招數涵蓋供給側與需求側,內容非常豐富,並非只是市場所傳的四招。這些招數包括:

1.減少新土地供應,讓市場的需求可以集中用來消化發展商的庫存,以減輕發展商的財政負擔。具體做法是凡庫存需要超過三年才能消化的城市,政府暫不推出新的土地供應。

2.停建安置房,改為提供購房代用券,引導需求去消化開發商的庫存。

3.撤銷對購房者的資格審查,不再檢查戶籍、社保、是否首置,以及有沒有未清還的按揭。這樣就可以調動更多社會上的閒資一起激活市場。

4.調低購房者的首期付款,買首套房只需15%,買二套房亦只需25%,即銀行會做八成半按揭及七成半按揭。這樣入市的門檻就會降低,社會上的潛在買家就會增加。

5.提升購房者可以貸用公積金買樓的額度,並降低貸款利息,以增加流入樓市的資金來源,增加市場的活躍度。

6.撤銷銀行的房貸利率下限,讓銀行之間自由競爭,以低利率去吸引更多的購房者入市。

7.撤銷或縮減短期轉讓的差價稅,以鼓勵投資者及投機者入市。

8.由政府撥錢,收購合適的開發商庫存,作保障房用途,初步撥款3,000億元,有需要還可以再增加。

9.鼓勵國企收購問題開發商手上的項目,以完成保交樓的目標,參與的國企可獲銀行額外的優惠貸款。

10.撤銷對開發商開盤的限價措施,讓開發商可以自行定價,靈活配合市場的實際情況。

這些措施推出後,市場的主流反應是認為措施正確,當有良好反應。故股市第一時間就有反應,內房股大都錄得不錯的升幅。隨後,實體市場亦立即跟上。從中原重點監察的40個城市所得的數據,一手市場的交投量已連升了兩個星期,開發商的處境似有所改善。二手市場方面,則不只交投增加,連價格亦有明顯的上升。一線城市的升幅有5%左右。市場的氣氛漸趨樂觀。相信政策可在往後的日子裏繼續發揮作用。



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