上次全城寄望嘅撤辣，反彈後喺高位只係維持不足兩個月，就繼續下跌。 (CHUNYIP WONG via Getty Images)
全城期待美國減息令香港樓價上升。幾單香港新聞，已經可以肯定減息只會係撤辣2.0。
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一個城市有人口流動好正常
住宅物業市場嘅基本
購買力來自住屋需求，買嚟住同租都係住嘅需求量種。人口結構相當重要。
本來，移民潮已經減退，台灣及加拿大都用唔同嘅方法落閘，剩低成本最低嘅方法就係英國。
英國內政部最新公布BNO簽證數字，今年頭兩季已經批出1.8萬宗申請，至今累計批出20.9萬申請已抵達英國人數突破15萬宗。內政部2021年批出最多申請，有96,410宗，2022年及2023年已經逐年倒退，今年首季批出數字突然又上升到過萬宗，次季回落至批出7664宗。
一個城市有人口流動好正常，根據政府數據，2022年及2023年人口淨流入正數，淨移入10800。好多人離鄉別井移民嚟香港，睇小紅書有人話嚟香港做侍應，幹勁值得鼓勵，實在唔應諷刺佢哋放棄本國機遇、飽受歧視同拋棄父母。此乃後話。
講返樓市，最緊要係睇錢。近年移民香港重要途徑為高才通，個個都係專才，收入又高。不過，錢要洗出嚟，先會流入返香港樓市。有調查顯示，高才通喺香港買樓嘅比例只係得9%。
另一條數：Benham & Reeves報告則指，港人喺英格蘭同威爾斯擁有24,759個物業，據市場估值達108億英鎊（約1,028億港元） 。呢個數佔截至2月中原估計香港物業總市值9.48萬億港元，只係少數，但係咁細嘅數竟然冇後續購買力承接托市，先係問題核心。
Benham & Reeves報告則指，港人喺英格蘭同威爾斯擁有24,759個物業，據市場估值達108億英鎊（約1,028億港元） 。 (Mike Kemp via Getty Images)
撤辣反彈後再插
上次全城寄望嘅撤辣，反彈後喺高位只係維持不足兩個月，就繼續下跌。再睇返BNO簽證數字，合理推斷，高峰期過後，現時持續申請簽證嘅人，就係睇準用最短逗留條件賺取英國本地大學學費嘅家庭。隨著時間推演，呢班潛在英國讀書家庭，離開香港嘅日子更加接近，需要選擇時機賣樓。每一次嘅反彈機會，都係套現良機。
相反，隨著香港融入大灣區1小時生活圈，移民到香港嘅人口仲有冇需要喺香港置業逐漸成疑，用樓價去睇呢班人甚至未必喺香港租樓住。
利率期貨反映嘅息口預期，9月減息減0.25厘機會高達七成，減0.5厘則有三成，唔減息嘅機會係零。香港人投機炒賣一向反應快，近乎確認減息，點解仲未偷步買入？樂觀預期，係減息後同撤辣一樣有兩個月逃生門開啟。
最後，香港真係一塊福地，有其獨有優勢，並且有機遇同發展，不應旨望美國打救。
高明
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作者簡介︰賺錢係目標，炒股係手段，專欄記載由手段到目標嘅過程。
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