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2024年9月7日 星期六

笑到最後 - 高明 2024年9月7日

笑到最後 - 高明 2024年9月7日




上次全城寄望嘅撤辣,反彈後喺高位只係維持不足兩個月,就繼續下跌。 (CHUNYIP WONG via Getty Images)

全城期待美國減息令香港樓價上升。幾單香港新聞,已經可以肯定減息只會係撤辣2.0。

美股外幣即時報價 多國新聞任睇
一個城市有人口流動好正常
住宅物業市場嘅基本

購買力來自住屋需求,買嚟住同租都係住嘅需求量種。人口結構相當重要。

本來,移民潮已經減退,台灣及加拿大都用唔同嘅方法落閘,剩低成本最低嘅方法就係英國。

英國內政部最新公布BNO簽證數字,今年頭兩季已經批出1.8萬宗申請,至今累計批出20.9萬申請已抵達英國人數突破15萬宗。內政部2021年批出最多申請,有96,410宗,2022年及2023年已經逐年倒退,今年首季批出數字突然又上升到過萬宗,次季回落至批出7664宗。

一個城市有人口流動好正常,根據政府數據,2022年及2023年人口淨流入正數,淨移入10800。好多人離鄉別井移民嚟香港,睇小紅書有人話嚟香港做侍應,幹勁值得鼓勵,實在唔應諷刺佢哋放棄本國機遇、飽受歧視同拋棄父母。此乃後話。

講返樓市,最緊要係睇錢。近年移民香港重要途徑為高才通,個個都係專才,收入又高。不過,錢要洗出嚟,先會流入返香港樓市。有調查顯示,高才通喺香港買樓嘅比例只係得9%。

另一條數:Benham & Reeves報告則指,港人喺英格蘭同威爾斯擁有24,759個物業,據市場估值達108億英鎊(約1,028億港元) 。呢個數佔截至2月中原估計香港物業總市值9.48萬億港元,只係少數,但係咁細嘅數竟然冇後續購買力承接托市,先係問題核心。



Benham & Reeves報告則指,港人喺英格蘭同威爾斯擁有24,759個物業,據市場估值達108億英鎊(約1,028億港元) 。 (Mike Kemp via Getty Images)

撤辣反彈後再插
上次全城寄望嘅撤辣,反彈後喺高位只係維持不足兩個月,就繼續下跌。再睇返BNO簽證數字,合理推斷,高峰期過後,現時持續申請簽證嘅人,就係睇準用最短逗留條件賺取英國本地大學學費嘅家庭。隨著時間推演,呢班潛在英國讀書家庭,離開香港嘅日子更加接近,需要選擇時機賣樓。每一次嘅反彈機會,都係套現良機。

相反,隨著香港融入大灣區1小時生活圈,移民到香港嘅人口仲有冇需要喺香港置業逐漸成疑,用樓價去睇呢班人甚至未必喺香港租樓住。

利率期貨反映嘅息口預期,9月減息減0.25厘機會高達七成,減0.5厘則有三成,唔減息嘅機會係零。香港人投機炒賣一向反應快,近乎確認減息,點解仲未偷步買入?樂觀預期,係減息後同撤辣一樣有兩個月逃生門開啟。

最後,香港真係一塊福地,有其獨有優勢,並且有機遇同發展,不應旨望美國打救。

高明
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作者簡介︰賺錢係目標,炒股係手段,專欄記載由手段到目標嘅過程。

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