下半年走勢現分歧 住宅樓價升跌關鍵
下半年走勢現分歧 住宅樓價升跌關鍵
樓價下半年料進入溫和復甦。(資料圖片)
2025下半年香港樓價走勢的關鍵因素正引發市場分析出現罕見分歧，釋放重要轉向訊號。摩根士丹利預測樓價將上升2%，而萊坊王兆麒保守估計最多跌3%。林本利博士近期以550萬
元購入高峰期估值770萬的二手單位收租，回報率逾3厘，邵志堯博士則明確指出住宅樓價已見底，顯示意見分化，此現象往往是價格拐點前兆。筆者認同在政府全面撤辣、按揭貸款放寬及釐印費減免等政策下，樓價可止跌橫行，但能否轉升取決於兩大關鍵：
第一，利率走向主導資金成本與投資意願。香港利率1個月港元拆息(HIBOR)曾經跌至3年新低的0.52845厘，實際按揭利率低於3厘。若聯儲局下半年如預期降息0.5厘至0.75厘，將進一步減輕供樓負擔，並刺激資金流入。目前香港住宅租金收益率已超定期存款，而且特朗普強勢推動的「大而美」法案在一片反對聲音中依然能順利通過，證明他的影響力仍然非常強大，利率下降的趨勢應該會加快！
第二個因素是發展商財務壓力牽動價格戰風險。高盛指出，發展商庫存達正常水平兩倍，待售一手單位約17,500夥，未來18個月更將新增30,280夥供應。資金壓力已經很大，更棘手的是工商物業價格持續下滑，直接侵蝕了發展商的融資能力，形成雙重資金壓力漩渦。為此，香港測量師學會前會長余錦雄倡議政府參照「盈富基金」模式成立收購基金，專門收購因財困而需急售的工商物業，避免惡性循環不斷壓低售價，緩解財困業主拋售潮。若此類危機處理得宜，發展商無需低價拋售住宅套現，樓價反彈空間將擴大；反之，價格戰可能壓制二手市場回升。
其他支撐因素包括：政策降低入市門檻(400萬元以下物業交易佔整體35.6%，上半年細價一手登記量飆76%)、租金連升五個月形成「買平過租」效應(中小住宅租金上半年漲2.1%)，以及「高才通」計劃帶動剛需(專才流入推高住宅需求)。
總結來說，樓價下半年料進入溫和復甦，中小型單位主導反彈，全年升幅約5%。轉升動能取決於利率降幅能否如期釋放購買力，以及發展商庫存壓力是否觸發價格惡性競爭。投資者可聚焦核心區優質中小戶型，在政策與市場博弈中捕捉拐點。
AM地產專欄 - 李峻銘 舊文
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