地產股暫觀望 收租股防守性高
2017年04月18日
上周，香港特首梁振英宣佈，不論是否首次置業，如果買家以一份文書，購入多個單位，須劃一繳付15%的印花稅，以堵塞一約多伙的政策漏洞。由於媒體已廣泛報道上述的政策漏洞，因此措施未有對地產商的股價構成影響，上周長實地產及新世界地產仍
然錄得3.1%及2.6%升幅。但我們預期，措施可能打擊一手樓的銷售氣氛，對發展商盈利可能有負面影響。
買家可能擱置置業
政府出招打擊一約多伙，預期買家可能暫時擱置置業，以觀察措施對樓市的影響，料將打擊一手樓市場的銷售氣氛。但由於一約多伙的情況，在二手市場上不常見，因此我們預期對二手市場影響有限，對整體樓價的影響亦可能有限。
至於中長線而言，雖然特首梁振英的任期接近尾聲，在任內加推調控樓市措施的機會有限，但一旦樓價進一步上升，我們預期香港金管局，有機會收緊按揭政策。而且我們預期今年一手樓供應，可能達25000個單位，料可能紓緩市場對住戶的強勁需求。因此我們仍然預期，今年香港樓價可能較去年底調整15%。
在樓價有下行壓力下，投資者應減少持有本地發展商，並可以將眼光放在收租股上。去年下半年的本地消費信心回升，及第四季的薪金增長按年上升3.6%，或有利本地居民的消費意欲。而且，內地禁止旅行社組團到台灣及南韓，或令部份旅客轉到香港旅遊。在去年低基數的環境下，我們預期未來數月，香港的零售將會錄得溫和增長，料對相關的收租股可能有利好作用。
零售將錄溫和增長
至於估值方面，現時整體香港地產股股價，較資產淨值出現約40%折讓，高於長期平均值加1個基準點。但要留意，一旦樓價出現調整，可能拖低發展商的盈利及資產淨值，可能會令折讓比率下降，估值吸引渡可能下降。而收租股的收入相對穩定，若公司的股息比率較高，料對股價提供較佳的防守性。
花旗銀行投資策略及環球財富策劃部主管
張敏華
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