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2023年7月7日 星期五

施永青 am730C觀點 - 施永青 2023年7月7日



施永青 am730C觀點 - 施永青 2023年7月7日


香港地產的牛市還會重臨嗎?
香港地產的牛市還會重臨嗎?


香港地產的牛市還會重臨嗎?
日前,在中原地產一次內部會議上,我作了一個對下階段樓市的分析。其中部分內容外傳,並被傳媒斷章引用。有傳媒大字標題說,施永青認為「牛市不會重臨」。

不否認這是我的說法,但這個說法是有時限的,指的是今年下半年,並非永久性。市場的特色就是有周期性,牛市過了會有熊市,熊市過了牛市又會重臨。怎可能牛市以後都不會重臨?

我在公司內部的管理人員會議上之所以會說這樣的話,主要是想提醒管理人員不要做夢了,總是幻想牛市很快就會重臨,那就不用花氣力,生意也會滾滾而來。這種想法妨礙公司的規模調整,亦會影響管理人員在市場上的競爭能力。所以我必須喚醒他們,要丟掉不設實際的幻想。

說實話,在通關復常初期,香港很多人都對未來存有幻想,認為香港會先有小陽春,隨後還會有真復甦,跟著還會有大牛市。然而,真正受益較多的板塊只有旅遊業與零售業。而所謂「好啲」,也只是從低位反彈,遠遠未返到疫情前的水平。

再者,香港經濟主力要靠金融、專業服務與進出口貿易,純靠旅遊與零售是撐不起香港的。偏偏是香港的經濟主要動力上半年表現都不佳。難怪人們對後市會有較悲觀的預期。

房地產市場的表現,很明顯亦受到這股悲觀的情緒影響。4月下旬,市場上的買賣量已經回落。有相當一部分買家轉而選擇租樓,以避免遇上樓價回落的風險。

在這種情況下,樓價自然上衝乏力。在高位徘徊了一段時間之後,到5月份,中原城市領先指數已在個別星期出現回落。

起初,賣方與經紀都不願接受這個現實,依然繼續唱好後市。直到最近,連發展商都開始面對現實,在開盤時訂價已傾向保守。不但不敢創新高,甚至訂得比之前推出的同類單位還要低。

發展商當然知道,訂價太低可能會嚇怕買家,但訂低一些,多少還能吸引一點人來買,總好過訂一個競爭對手開心的價錢,卻只能賣出寥寥數夥。相信採取這種策略的發展商在下階段會愈來愈多,樓價在下階段出現進一步調整的機會率很高。

當然,市場上並非完全沒有利好因素,其中一項是美國財長耶倫正在北京訪問,如果中美兩國能在貿易與關稅問題上取得互利共贏的協議,並進一步爭取到在金融問題上增加合作,減少衝突,令人民幣匯價因而穩定下來,那投資者對前景就會轉趨樂觀;屆時,香港樓市當會出現另一番景象。

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