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2024年5月27日 星期一

施永青 am730C觀點 - 施永青 2024年5月27日

施永青 am730C觀點 - 施永青 2024年5月27日


樓價指數連跌四周 上半年可能負增長
樓價指數連跌四周 上半年可能負增長


樓價指數連跌四周 上半年可能負增長
反映二手樓價的中原城市領先指數(CCL)新報144點,按周跌1.43%。這已是CCL連續第四周的下跌,跌幅明顯擴大,正逼近撤辣前143.02點的低位。撤辣後,C

CL五周升五周跌,雖然仍累積有少許升幅,已只剩0.69%。

由於這個新報的指數,可能尚未完全反映銀行收緊按揭的負面影響,CCL在六月份可能還會進一步下降,導致撤辣後的指數反彈升幅可能被全部抵銷,令原先期望在上半年出現的CCL正增長沒有機會出現。

年初的時候,我曾預期,今年香港的住宅樓價會峰迴路轉,現在樓市只好了兩個月,又再掉頭向下;有讀者問我,下半年樓價仍有希望追回失地嗎?

當初我之所以說2024年樓價會峰迴路轉,是因為今年香港樓市有機會出現三次轉機。這包括:(i)政府撤辣;(ii) 美國減息;(iii)中國經濟恢復動力。

現在第一項因素已完全兌現,政府已全面撤辣;但第二項因素卻出現倒退,因為聯儲局不但未開始減息,而且預期今年減息的次數與幅度,都不及預期,變成不但對樓市起不了正面作用,反而有負面的影響;至於第三項因素,則正在向好的方面發展。中國的產能提升得很快,出口已不再局限於舊三樣——服裝、家電、家具 ,而且還增加至新三樣——電動車、太陽能板與鋰電池。市場對這三樣新產品的需求很大,前景樂觀。有助中國經濟維持外循環。並讓香港也有機會分到一杯羹。

如果這三項轉機,頭尾兩項可以兌現;第二項可以兌現一半,那我估計2024年全年還會是一個上升年,即年尾時的樓價會比年頭高,是2021年以來首個上升年。我對此仍抱有一定的希望。

我之所以如此樂觀,是因為CCL所反映的只是二手市場的情況,現實是一手市場的表現遠比二手市場好。撤辣前,一手市場的成交每月平均只有800多宗,但撒辣後,每月最少都有1,500宗。發展商對此感受良好,因為庫存量正不斷改善。 當庫存量消耗得七七八八的時候,發展商開盤就會比現時進取,不會只求量不求價。屆時,就會有一定的購買力回流二手市場,令二手市場的價格亦可以回升。



此外,撤辣雖然容許內地人來港買樓可不用繳交買家印花稅,然而很多內地人手上只有人民幣,卻缺乏港幣而沒法完成他們的買樓願望,如果特區政府能為他們解決如何套匯的問題,一定會有更多的購買力可以釋放出來。所以,下半年的樓市,不一定比上半年差。

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