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2012年6月15日 星期五

環球經濟 - 王冠一 2012年6月15日

環球經濟 - 王冠一 2012年6月15日

王冠一財經專欄:穩定樓市難靠外援

財經 - 環球經濟
王冠一
2012/06/14, 週四
美國樓市爆沫爆破距今已有6年時間,期間樓價累積貶值逾35%。近期的樓市數據表現稍有起色,即使樓價仍未止瀉,跌勢已顯著放緩,而無論是一手樓或二手樓的銷情亦趨於穩定,市場開始憧憬樓市快將見底。不過,若深入探討樓市轉穩的原因,不難發覺外來資金佔了很大的比重,美國國民置業的信心仍然虛怯,美國樓市最多只能於低位築底,距離真正復蘇仍遙遙無期。

截至3月底止的過去12個月,美國樓市銷售金額約9282億美元,當中國際買家佔了825億,佔整體交投比重高達8.9%,較對上1年的664億增長了24%,反映外國買家成為美國樓市的一支生力軍,對穩定美國樓市起了重要的作用。

外國買家排名頭5名分別是加拿大、中國、墨西哥、印度和英國,合共佔去外資買美國樓總額逾五成的55%,當中有62%買家是用現金一筆過支付樓價,而置業的熱門地點順序為佛羅里達州、加州、德薩斯州、亞利桑那州及紐約。頭五名買家中,加拿大雖位列榜首,但增幅卻較中國遜色,墨西哥和英國的買家實際是減少而非增加,但減幅卻被中資買家全數抵銷。

外國人垂青美國樓,其實各有原因,當然最大原因是美國樓跌幅已大,相比起其他國家的樓價於同期持續飆升,美國樓升值空間亦較大,相形吸引。部份主要貨幣兌美元的匯價於過去十年大幅升值,大大增強了購買力,益覺美國樓價便宜。最明顯是十年前每美元可兌換1.53加元,加拿大人買樓價150萬美元的美國樓,要付230萬加元,以執筆時每美元兌1.02加元計算,只需付153萬加元;之前加元曾升破1算美元,若於去年7月底加元兌每美元升至0.94時買入,更只需付141萬加元。加拿大人喜愛買美國樓,亦是由於近水樓台,無論用來投資或度假,管理均方便。

中國人越洋買美國樓,匯價亦是其中一個主要原因。人民幣兌美元自2010年至今升值逾4%,美國樓市疲莫能興,中國富豪若要海外置業,美國樓自然較貨幣升值幅度大於人民幣、樓市又火熱的澳紐物業吸引。此外,中國政治高層權力鬥爭升溫,經濟又有放緩跡象,樓價卻高不可攀,亦促使不少發跡暴發戶爭相走出去。美國樓業權可終身擁有,比起只有租用權、上限70年的內地樓,優劣立判。

美國為內地富二代留學的熱門國家之一,有意移民或有子女於美國留學的富戶或高幹,亦是美國樓的捧場客。美國另一鮮為人知的EB-5投資移民計劃,只要投資不少於50萬美元,創造不少於10個職位,便可獲發「綠卡」,今年首季來自中國的申請已達破紀錄的1675份,去年全年申請僅為2408份,2010年更只有772份,投資移民申請個案大增,毋怪乎中港投資者過去年購買美國物業數額高達90億,僅居加拿大之後,較去年73億增長23%,較前年的48億更增長了88%。

美國樓房供應近年已大幅減少,新屋動工於2006年初高峰期接近230萬,09年春曾跌至低於50萬,近月則回升至逾70萬,仍低於美國每年平均新家庭組成的100萬;現時的二手樓成交中,有47%來自強制收樓〔foreclosure〕或蝕讓〔short sell〕,遠高於長期平均數字,而現時仍有31%業主為負資產,即按揭欠款多於物業市價。更大問題是,去年銀行捲入未核實文件的「違規收樓」〔Robo-signing〕醜聞,因而放緩了強制收樓步伐,如今事過境遷,銀行料會加快收樓程序,銀主盤若激增,對樓市必會構成壓力。美國樓市不可能只靠外援去支撐,是否已具備復蘇條件,大家不妨透過上述的客觀數字,自行判斷。

王冠一
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