王冠一財經專欄：穩定樓市難靠外援
財經 - 環球經濟
王冠一
2012/06/14, 週四
美國樓市爆沫爆破距今已有6年時間，期間樓價累積貶值逾35%。近期的樓市數據表現稍有起色，即使樓價仍未止瀉，跌勢已顯著放緩，而無論是一手樓或二手樓的銷情亦趨於穩定，市場開始憧憬樓市快將見底。不過，若深入探討樓市轉穩的原因，不難發覺外來資金佔了很大的比重，美國國民置業的信心仍然虛怯，美國樓市最多只能於低位築底，距離真正復蘇仍遙遙無期。
截至3月底止的過去12個月，美國樓市銷售金額約9282億美元，當中國際買家佔了825億，佔整體交投比重高達8.9%，較對上1年的664億增長了24%，反映外國買家成為美國樓市的一支生力軍，對穩定美國樓市起了重要的作用。
外國買家排名頭5名分別是加拿大、中國、墨西哥、印度和英國，合共佔去外資買美國樓總額逾五成的55%，當中有62%買家是用現金一筆過支付樓價，而置業的熱門地點順序為佛羅里達州、加州、德薩斯州、亞利桑那州及紐約。頭五名買家中，加拿大雖位列榜首，但增幅卻較中國遜色，墨西哥和英國的買家實際是減少而非增加，但減幅卻被中資買家全數抵銷。
外國人垂青美國樓，其實各有原因，當然最大原因是美國樓跌幅已大，相比起其他國家的樓價於同期持續飆升，美國樓升值空間亦較大，相形吸引。部份主要貨幣兌美元的匯價於過去十年大幅升值，大大增強了購買力，益覺美國樓價便宜。最明顯是十年前每美元可兌換1.53加元，加拿大人買樓價150萬美元的美國樓，要付230萬加元，以執筆時每美元兌1.02加元計算，只需付153萬加元；之前加元曾升破1算美元，若於去年7月底加元兌每美元升至0.94時買入，更只需付141萬加元。加拿大人喜愛買美國樓，亦是由於近水樓台，無論用來投資或度假，管理均方便。
中國人越洋買美國樓，匯價亦是其中一個主要原因。人民幣兌美元自2010年至今升值逾4%，美國樓市疲莫能興，中國富豪若要海外置業，美國樓自然較貨幣升值幅度大於人民幣、樓市又火熱的澳紐物業吸引。此外，中國政治高層權力鬥爭升溫，經濟又有放緩跡象，樓價卻高不可攀，亦促使不少發跡暴發戶爭相走出去。美國樓業權可終身擁有，比起只有租用權、上限70年的內地樓，優劣立判。
美國為內地富二代留學的熱門國家之一，有意移民或有子女於美國留學的富戶或高幹，亦是美國樓的捧場客。美國另一鮮為人知的EB-5投資移民計劃，只要投資不少於50萬美元，創造不少於10個職位，便可獲發「綠卡」，今年首季來自中國的申請已達破紀錄的1675份，去年全年申請僅為2408份，2010年更只有772份，投資移民申請個案大增，毋怪乎中港投資者過去年購買美國物業數額高達90億，僅居加拿大之後，較去年73億增長23%，較前年的48億更增長了88%。
美國樓房供應近年已大幅減少，新屋動工於2006年初高峰期接近230萬，09年春曾跌至低於50萬，近月則回升至逾70萬，仍低於美國每年平均新家庭組成的100萬；現時的二手樓成交中，有47%來自強制收樓〔foreclosure〕或蝕讓〔short sell〕，遠高於長期平均數字，而現時仍有31%業主為負資產，即按揭欠款多於物業市價。更大問題是，去年銀行捲入未核實文件的「違規收樓」〔Robo-signing〕醜聞，因而放緩了強制收樓步伐，如今事過境遷，銀行料會加快收樓程序，銀主盤若激增，對樓市必會構成壓力。美國樓市不可能只靠外援去支撐，是否已具備復蘇條件，大家不妨透過上述的客觀數字，自行判斷。
王冠一
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