陸羽仁 BLOG 2012年6月13日
唔衰唔會好
2012/6/13 上午 09:28:18
網誌分類: 經濟
歐債問題未解決，股市照樣炒放水。西班牙與意大利國債收益率繼續上揚，意大利的10年期國債收益率升至6.14厘。西班牙10年期國債收益率升至6.783厘，創歐元時代最高紀錄，估計亦和歐盟救市資金可獲優先還款，推低其他所有債務還款順序有關。繼瑞銀發報告話西班牙銀行最少要2500億歐元至救得起，惠譽昨日又再興風作浪，兩日內下調西班牙20家銀行評級，搞到西班牙雖然得到歐盟1000億元銀行重組資助金，股市無運行，國債息不跌反升。
不過，歐洲形勢嚴峻，同時激起市場對全球央行出手救市的憧憬，歐洲股市大上大落，尾市平均仍有0.6%進賬。美股表現卻出奇咁好，杜指開市一路升到尾，收市大升163點至12574點，完全收復昨日失地。市場估計係大市跌得太多，去到嚴重超賣，觸發電腦自動買盤程式，令大市反彈。亦有話係雖然聯儲局主席伯南克暗示唔放水救市，但最不得不放，甚至環球央行都進入大放水救市的週期中。
近年，歐元區有多個國家因採取緊縮政策，加稅及不斷縮減政府開支，導致經濟嚴重衰退，令到當地反對緊縮政策的極端左派勢力抬頭。搞到希臘、意大利及法國等支持緊縮政策的政府都「無得留低」。歐元區國家領袖的態度已開始由支持緊縮政策傾向「擴張」政策。不過，德國政府仍然堅持只有嚴控政府預算，才是解救歐債危機的唯一方案。
昨日，曾預言美國房市崩潰的「末日博士」魯賓尼(Nouriel Roubini)接受德國傳媒訪問時表示，歐洲政府應該停止現時「瘋狂的儲錢」政策，要減稅及提高國民工薪推動經濟增長。佢認為德國政府的政策有「太少又太遲」的風險，正正重覆上世紀20年代中期遇上的問題，德國唔應該太重視1923年高通脹年代的經驗，反而應該重1933年民主死亡的經驗，因為在1931年出現的銀行危機，促成民主政制不單在德國，而在歐洲大陸崩潰。
佢認為德國要多花錢刺激經濟，甚至提議德國政府向每個德國人派發1000歐元旅遊消費券，指定到南歐那些財困國家遊遊消費才可使用，甚至採用稅務優惠鼓勵德國人在當地置業，從而幫助這些國家復原疲弱的經濟。
至於希臘問題，魯賓尼警告，歐盟已經援助了希臘兩次，現時關水喉，將導致歐元區單一貨幣政策崩潰。
佢話歐元區領導只有兩個選擇，一是繼續資助希臘，讓她有秩序地退出歐元區，區元區解體；二是效法1990年時東西德統一後，西德不斷資助東德的方式至完全融合，即係話，強國資助弱國，維持歐元區單一貨幣制度。魯賓尼認為長期而言，用第二個選擇，德國納稅人反而花費更少。
他又認為歐央行認該大量印鈔，讓歐元兌美元大幅貶值，從而提高希臘、意大利及西班牙的競爭力。佢認為為防止銀行擠提，某程度的存款保證十分需要。另外，由於部份問題國家的高借貸利率令這些國家的財政不可持續，所以某種形式的共同債券不可避免。
德國政府反對推出歐元債券，但德國銀行亦在建議某種形式的銀行聯盟，這意味著歐洲的銀行將可以聯合獲得存款保證，但個別銀行亦要放棄部份主權，由聯盟監管其財政。這和發共同債券的理念相同，若發共同債券，必要有財政聯盟，國，將有歐盟財長出現。無論魯賓尼呼籲德國轉?悛澈媊部A或銀行聯盟，甚至共同債券，要歐洲各國同意成立，困難甚多，但萬一希臘真是出事，反而可以促使這些艱難建議，在短時間內成事。世事好奇妙，唔去到最衰，唔會轉好。
陸羽仁
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2012年6月13日 星期三
金融High Tea 2012年6月13日
金融High Tea 2012年6月13日
金融High Tea——追弱股
2012年6月13日
■昨日明顯見到市場有追弱股傾向，借住市傳廣東有銀行正籌備推出首套房貸有八折，甚至七折房貸利率優惠，內房股紛紛「起錨」。新華社
外圍炒西班牙獲救的消息熱潮燒退，美股杜指上日大跌142點，亞太區內股市齊齊唔掂，內地A股在全日在低位徘徊，上證綜指收市再度失守2300點。但港股唔係跌咁多，早上低開234點後，反覆向上收復失地，收市只跌81點，雖然成交少到只有416億，但懷疑有外資低位吸吓國貨，所以大市無乜暴跌。
西班牙銀行得到歐盟援助的利好消息消化得比想像中比預期快得多，除咗希臘國會重選臨近因素外，西班牙銀行業的惡劣狀況，又好難令市場產生任何憧憬。
歐洲用水槍救火
瑞信昨日發佈對西班牙銀行進行壓力測試的結果。顯示西班牙銀行業總資金缺口共1550億歐羅。另外，還有約940億歐羅的非房地產貸款可能會變成壞帳。即係話，要求西班牙銀行業，資金起碼要2500億歐羅。歐盟最多只向西班牙提供1000億歐羅救助，水槍救火也。
拯救西班牙銀行行動雖然撐唔起個市，但一定程度紓緩了資金壓力。所以大市暫時不至於會大跌，而希臘國會重選憂慮升溫，預計投資者唔敢有大動作，大市呢兩日會繼續在無乜成交的情況下唔上唔落。
雖然大市昨日最八卦話題係任總無端端出嚟講聯匯「優化」，似乎想出招搞嘢，但對個市影響唔大，焦點仲係阿爺放水之上。中環茶友話，阿爺上周五減息，擺明係連串減息潮開始，上周六公佈的出口數字唔差，令老外開始注意中國經濟在阿爺接連出招後，可能正出現轉角市，所以手上貨少的要補番少少貨，雖然時近6月半年結，呢啲時候真係唔係適合買貨的時候，因為一買錯半年結時即衰，但為怕國貨轉勢轉得太快，倉底貨太少者都要焗住追番少少。
昨日所見部份紅色大股都逆市微升，如中移動(941)微升0.2％，成交咗9.2億元，平保(2318)亦升0.2％成交6.1億元。而內銀巨股雖跌，如工行(1398)、建行(939)雖然略跌，但各自有15億成交，呢啲市夠膽買內銀大股的都似係基金唔係散戶囉。
內房股博佢變綠城
我就話雖然見到有基金補貨，都唔等如後市一定升，因為希臘在周日選舉，結果如何似買大細，好難估，外圍插港股都要跌，但若外資對紅色股的看法改觀，香港短程的走勢會比外圍強番少少。
昨日明顯見到市場有追弱股的傾向，借住市傳廣東有銀行正籌備推出首套房貸有八折，甚至七折房貸利率優惠，內房股紛紛「起錨」，成為明顯受惠類別，較大隻的如恒大(3333)，5月賣樓情況理想，加上有上海崇明島大盤將開售，昨日炒高4％。中小型內房股玩得更狼，中型股如恒盛(845)大升15.9％，小型股如盛高置地(337)都升11％。呢啲股份擺明係追落後，好似恒盛，去年7月高位仲有2.7元，然後大跌，而家大升完都係得1.24元，都只係在地底彈咗一下而已。
早前綠城(3900)搵到九倉(004)入股，一日大升3成以上，資金四圍尋寶，買吓二三線內房股，當然想博有第二隻綠城。套用股神巴菲特的比喻，有啲股份跌得多，好似煙頭咁，你畀好少錢執起去，吸到一啖就回本，吸幾啖就有賺(雖然股神用咁邏輯買巴郡隻殼中咗招)，而家買跌得殘的內房股，就如執煙頭吸，睇你好唔好彩啦。
陸羽仁
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金融High Tea——追弱股
2012年6月13日
■昨日明顯見到市場有追弱股傾向，借住市傳廣東有銀行正籌備推出首套房貸有八折，甚至七折房貸利率優惠，內房股紛紛「起錨」。新華社
外圍炒西班牙獲救的消息熱潮燒退，美股杜指上日大跌142點，亞太區內股市齊齊唔掂，內地A股在全日在低位徘徊，上證綜指收市再度失守2300點。但港股唔係跌咁多，早上低開234點後，反覆向上收復失地，收市只跌81點，雖然成交少到只有416億，但懷疑有外資低位吸吓國貨，所以大市無乜暴跌。
西班牙銀行得到歐盟援助的利好消息消化得比想像中比預期快得多，除咗希臘國會重選臨近因素外，西班牙銀行業的惡劣狀況，又好難令市場產生任何憧憬。
歐洲用水槍救火
瑞信昨日發佈對西班牙銀行進行壓力測試的結果。顯示西班牙銀行業總資金缺口共1550億歐羅。另外，還有約940億歐羅的非房地產貸款可能會變成壞帳。即係話，要求西班牙銀行業，資金起碼要2500億歐羅。歐盟最多只向西班牙提供1000億歐羅救助，水槍救火也。
拯救西班牙銀行行動雖然撐唔起個市，但一定程度紓緩了資金壓力。所以大市暫時不至於會大跌，而希臘國會重選憂慮升溫，預計投資者唔敢有大動作，大市呢兩日會繼續在無乜成交的情況下唔上唔落。
雖然大市昨日最八卦話題係任總無端端出嚟講聯匯「優化」，似乎想出招搞嘢，但對個市影響唔大，焦點仲係阿爺放水之上。中環茶友話，阿爺上周五減息，擺明係連串減息潮開始，上周六公佈的出口數字唔差，令老外開始注意中國經濟在阿爺接連出招後，可能正出現轉角市，所以手上貨少的要補番少少貨，雖然時近6月半年結，呢啲時候真係唔係適合買貨的時候，因為一買錯半年結時即衰，但為怕國貨轉勢轉得太快，倉底貨太少者都要焗住追番少少。
昨日所見部份紅色大股都逆市微升，如中移動(941)微升0.2％，成交咗9.2億元，平保(2318)亦升0.2％成交6.1億元。而內銀巨股雖跌，如工行(1398)、建行(939)雖然略跌，但各自有15億成交，呢啲市夠膽買內銀大股的都似係基金唔係散戶囉。
內房股博佢變綠城
我就話雖然見到有基金補貨，都唔等如後市一定升，因為希臘在周日選舉，結果如何似買大細，好難估，外圍插港股都要跌，但若外資對紅色股的看法改觀，香港短程的走勢會比外圍強番少少。
昨日明顯見到市場有追弱股的傾向，借住市傳廣東有銀行正籌備推出首套房貸有八折，甚至七折房貸利率優惠，內房股紛紛「起錨」，成為明顯受惠類別，較大隻的如恒大(3333)，5月賣樓情況理想，加上有上海崇明島大盤將開售，昨日炒高4％。中小型內房股玩得更狼，中型股如恒盛(845)大升15.9％，小型股如盛高置地(337)都升11％。呢啲股份擺明係追落後，好似恒盛，去年7月高位仲有2.7元，然後大跌，而家大升完都係得1.24元，都只係在地底彈咗一下而已。
早前綠城(3900)搵到九倉(004)入股，一日大升3成以上，資金四圍尋寶，買吓二三線內房股，當然想博有第二隻綠城。套用股神巴菲特的比喻，有啲股份跌得多，好似煙頭咁，你畀好少錢執起去，吸到一啖就回本，吸幾啖就有賺(雖然股神用咁邏輯買巴郡隻殼中咗招)，而家買跌得殘的內房股，就如執煙頭吸，睇你好唔好彩啦。
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青心直說 - 胡孟青 2012年6月13日
青心直說 - 胡孟青 2012年6月13日
青心直說：雙印風暴殺埋身 - 胡孟青
剛剛過去的5月份，市場靜悄悄上演了一場革命。這場革命，將幾年內既定的概念與假設，包括理性投資、政府萬能、中國希望、亞洲潛力等等，全數推翻。對於中國是最安全的一貫印象，債市投資者以行動表達疑問，去年8月財政部在港發行一批三年期、即2014年到期國債或點心債，當時發行息率定於0.6厘，但目前二手市場債息已經升至2.2厘，以升幅計絕對算高。
無疑，債息扯高部份原因是反映市場對人民幣升值預期下降，但不能否認的是，市場對以中國為首的區內市場給予的風險溢價，已調升不少。
末日博士麥嘉華算是名家評論之中，看法較獨特、準繩度亦較高的一位，他說過，全球最大的風險不是歐洲希臘，而是中國及印度，因為市場一直沒有留意。撇開中國，區內策略員近日談論一個新名詞，名為「雙印風暴」或"I"s of a storm。「雙印」是指印度及印尼，單看貨幣，印度盧比與印尼盾，已經分別由今年高位累積下跌12%及5.3%。
券商孖寶等送禮
兩個國家，都同時出現通脹持續高企及經常賬逆差的問題，印度肯定難以打救，不要看輕標普最新警告。至於印尼，市場之前亦太樂觀，而且印尼國債有過半數是由外資持有，適逢近年環球各路基金經理一面倒睇好印尼，外資撤資的震撼力不容低估。有留意的話，區內企業債券市場已經一改今年首四個月的旺銷熱賣情景，5月中以來區內企業債發行更已幾乎停頓，這又是否代表投資者仍然是比較聰明的呢？
既然周圍都好危險，又難有門路到火星，都係乖乖等送大禮，當中最受惠個股，當然不是近期報復式反彈的內房，亦非向下炒息差收窄仍未見反彈炒落後的內銀，而是一對中資券商孖寶中信証券(6030)及海通證券(6837)，原因不贅，起碼貨源不會「散收收」，要起動只待阿爺吹響號角。
胡孟青
作者為獨立股評人
上一則: 財智語陸：炒內房股要睇質素 - 陳永陸
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青心直說：雙印風暴殺埋身 - 胡孟青
剛剛過去的5月份，市場靜悄悄上演了一場革命。這場革命，將幾年內既定的概念與假設，包括理性投資、政府萬能、中國希望、亞洲潛力等等，全數推翻。對於中國是最安全的一貫印象，債市投資者以行動表達疑問，去年8月財政部在港發行一批三年期、即2014年到期國債或點心債，當時發行息率定於0.6厘，但目前二手市場債息已經升至2.2厘，以升幅計絕對算高。
無疑，債息扯高部份原因是反映市場對人民幣升值預期下降，但不能否認的是，市場對以中國為首的區內市場給予的風險溢價，已調升不少。
末日博士麥嘉華算是名家評論之中，看法較獨特、準繩度亦較高的一位，他說過，全球最大的風險不是歐洲希臘，而是中國及印度，因為市場一直沒有留意。撇開中國，區內策略員近日談論一個新名詞，名為「雙印風暴」或"I"s of a storm。「雙印」是指印度及印尼，單看貨幣，印度盧比與印尼盾，已經分別由今年高位累積下跌12%及5.3%。
券商孖寶等送禮
兩個國家，都同時出現通脹持續高企及經常賬逆差的問題，印度肯定難以打救，不要看輕標普最新警告。至於印尼，市場之前亦太樂觀，而且印尼國債有過半數是由外資持有，適逢近年環球各路基金經理一面倒睇好印尼，外資撤資的震撼力不容低估。有留意的話，區內企業債券市場已經一改今年首四個月的旺銷熱賣情景，5月中以來區內企業債發行更已幾乎停頓，這又是否代表投資者仍然是比較聰明的呢？
既然周圍都好危險，又難有門路到火星，都係乖乖等送大禮，當中最受惠個股，當然不是近期報復式反彈的內房，亦非向下炒息差收窄仍未見反彈炒落後的內銀，而是一對中資券商孖寶中信証券(6030)及海通證券(6837)，原因不贅，起碼貨源不會「散收收」，要起動只待阿爺吹響號角。
胡孟青
作者為獨立股評人
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施永青 am730C觀點 2012年6月13日
施永青 am730C觀點 2012年6月13日
C觀點 - 施永青
海運的補地價合理嗎？
(2012年06月13日)
九倉獲政府續批海運大廈地段的租用權，為期21年，需補地價79億元。有意見認為政府所收的地價太少，有明益九倉之嫌。我也覺得這個地價偏低，若負責談判的官員掌握得好一些，當可以收到更高的價錢。但這並不代表官員在談判中刻意向九倉輸送利益。
現實是公務員在談判中的自由發揮空間不多，地政署有一套既定的流程需要談判官員遵守，並設有一隊專業的估價人員為談判官員提供協助，官員只能按規範好的模式展開談判。這套程序是港英時代留下來的，其特色是保守、克制、嚴謹，但結果卻往往是令對手有著數。
這是香港政府一貫的做法，市民也是得益者。譬如，差餉估價署所收的差餉就常比按實際租金計出來的少，原因是差餉估價署估價的方式比較保守。
以海運大廈為例，九倉每年實收的租金約為七億一百萬元，但差餉估值卻不到五億元，兩者相差約有30%。
「君子可以欺其方」，政府亦常因有硬性指引而被欺負。在未有領匯之前，房委會的商場都無法收足市值租金，這是由公務員負責談判的必然結果。
令人奇怪的是：今次指控政府賤賣海運的人，恰恰就是要求政府回購領匯的那批人，他們究竟想政府行哪一套呢？公務員只曉得按既有程序辦事，益得領匯的租戶，自不然會益埋九倉，難道公務員可以親疏有別？
本來，要找一些實例去說明政府收到的補地價偏低並不難，但今次批評政府的人卻為了方便，而在估價方式上犯了嚴重的錯誤，這反而予人有刻意誤導之嫌。
他們把79億元的補地價，分拆為每月每呎要承擔多少補地價費用。海運加建後有92萬方呎樓面，21年有252個月，他們就以79億元除以92萬方呎，再除以252個月，答案是34元。
這個按月分攤的補地價當然偏低，但條數是不可以這樣計的。試過用分期付款買樓的讀者都會知道：每月供款並不等如貸款總額除以分供的期數，答案會大很多，視乎利率與分期長短而定。如果有人真的認為九倉可以用每月每呎34元的方式來交79億元的補地價，那就真的在向九倉輸送利益了。
如果九倉要一次過付79億元的地價，那就需要在市場集資，承擔利息成本。今年初，九倉曾發行五年期的債券集資，息率為美國國債孽息率加3.95%，合共要4.825%。但如果九倉要發行21年期的債券(九倉應做不到)，利率可能要8%。如果以息隨本減的分期付款計，每月每呎要承擔64.8元的地價成本，不是34元。
海運現在面積658,000方呎，以每年收租七億一百萬元計，拿64.8元作供地價的成本，已不算太低。海運的地權有異於其他土地，這樣的補地價水平，不能完全說不合理。
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海運的補地價合理嗎？
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九倉獲政府續批海運大廈地段的租用權，為期21年，需補地價79億元。有意見認為政府所收的地價太少，有明益九倉之嫌。我也覺得這個地價偏低，若負責談判的官員掌握得好一些，當可以收到更高的價錢。但這並不代表官員在談判中刻意向九倉輸送利益。
現實是公務員在談判中的自由發揮空間不多，地政署有一套既定的流程需要談判官員遵守，並設有一隊專業的估價人員為談判官員提供協助，官員只能按規範好的模式展開談判。這套程序是港英時代留下來的，其特色是保守、克制、嚴謹，但結果卻往往是令對手有著數。
這是香港政府一貫的做法，市民也是得益者。譬如，差餉估價署所收的差餉就常比按實際租金計出來的少，原因是差餉估價署估價的方式比較保守。
以海運大廈為例，九倉每年實收的租金約為七億一百萬元，但差餉估值卻不到五億元，兩者相差約有30%。
「君子可以欺其方」，政府亦常因有硬性指引而被欺負。在未有領匯之前，房委會的商場都無法收足市值租金，這是由公務員負責談判的必然結果。
令人奇怪的是：今次指控政府賤賣海運的人，恰恰就是要求政府回購領匯的那批人，他們究竟想政府行哪一套呢？公務員只曉得按既有程序辦事，益得領匯的租戶，自不然會益埋九倉，難道公務員可以親疏有別？
本來，要找一些實例去說明政府收到的補地價偏低並不難，但今次批評政府的人卻為了方便，而在估價方式上犯了嚴重的錯誤，這反而予人有刻意誤導之嫌。
他們把79億元的補地價，分拆為每月每呎要承擔多少補地價費用。海運加建後有92萬方呎樓面，21年有252個月，他們就以79億元除以92萬方呎，再除以252個月，答案是34元。
這個按月分攤的補地價當然偏低，但條數是不可以這樣計的。試過用分期付款買樓的讀者都會知道：每月供款並不等如貸款總額除以分供的期數，答案會大很多，視乎利率與分期長短而定。如果有人真的認為九倉可以用每月每呎34元的方式來交79億元的補地價，那就真的在向九倉輸送利益了。
如果九倉要一次過付79億元的地價，那就需要在市場集資，承擔利息成本。今年初，九倉曾發行五年期的債券集資，息率為美國國債孽息率加3.95%，合共要4.825%。但如果九倉要發行21年期的債券(九倉應做不到)，利率可能要8%。如果以息隨本減的分期付款計，每月每呎要承擔64.8元的地價成本，不是34元。
海運現在面積658,000方呎，以每年收租七億一百萬元計，拿64.8元作供地價的成本，已不算太低。海運的地權有異於其他土地，這樣的補地價水平，不能完全說不合理。
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(2012年06月13日)
九倉獲政府續批海運大廈地段的租用權，為期21年，需補地價79億元。有意見認為政府所收的地價太少，有明益九倉之嫌。我也覺得這個地價偏低，若負責談判的官員掌握得好一些，當可以收到更高的價錢。但這並不代表官員在談判中刻意向九倉輸送利益。
現實是公務員在談判中的自由發揮空間不多，地政署有一套既定的流程需要談判官員遵守，並設有一隊專業的估價人員為談判官員提供協助，官員只能按規範好的模式展開談判。這套程序是港英時代留下來的，其特色是保守、克制、嚴謹，但結果卻往往是令對手有著數。
這是香港政府一貫的做法，市民也是得益者。譬如，差餉估價署所收的差餉就常比按實際租金計出來的少，原因是差餉估價署估價的方式比較保守。
以海運大廈為例，九倉每年實收的租金約為七億一百萬元，但差餉估值卻不到五億元，兩者相差約有30%。
「君子可以欺其方」，政府亦常因有硬性指引而被欺負。在未有領匯之前，房委會的商場都無法收足市值租金，這是由公務員負責談判的必然結果。
令人奇怪的是：今次指控政府賤賣海運的人，恰恰就是要求政府回購領匯的那批人，他們究竟想政府行哪一套呢？公務員只曉得按既有程序辦事，益得領匯的租戶，自不然會益埋九倉，難道公務員可以親疏有別？
本來，要找一些實例去說明政府收到的補地價偏低並不難，但今次批評政府的人卻為了方便，而在估價方式上犯了嚴重的錯誤，這反而予人有刻意誤導之嫌。
他們把79億元的補地價，分拆為每月每呎要承擔多少補地價費用。海運加建後有92萬方呎樓面，21年有252個月，他們就以79億元除以92萬方呎，再除以252個月，答案是34元。
這個按月分攤的補地價當然偏低，但條數是不可以這樣計的。試過用分期付款買樓的讀者都會知道：每月供款並不等如貸款總額除以分供的期數，答案會大很多，視乎利率與分期長短而定。如果有人真的認為九倉可以用每月每呎34元的方式來交79億元的補地價，那就真的在向九倉輸送利益了。
如果九倉要一次過付79億元的地價，那就需要在市場集資，承擔利息成本。今年初，九倉曾發行五年期的債券集資，息率為美國國債孽息率加3.95%，合共要4.825%。但如果九倉要發行21年期的債券(九倉應做不到)，利率可能要8%。如果以息隨本減的分期付款計，每月每呎要承擔64.8元的地價成本，不是34元。
海運現在面積658,000方呎，以每年收租七億一百萬元計，拿64.8元作供地價的成本，已不算太低。海運的地權有異於其他土地，這樣的補地價水平，不能完全說不合理。
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海運的補地價合理嗎？
(2012年06月13日)
九倉獲政府續批海運大廈地段的租用權，為期21年，需補地價79億元。有意見認為政府所收的地價太少，有明益九倉之嫌。我也覺得這個地價偏低，若負責談判的官員掌握得好一些，當可以收到更高的價錢。但這並不代表官員在談判中刻意向九倉輸送利益。
現實是公務員在談判中的自由發揮空間不多，地政署有一套既定的流程需要談判官員遵守，並設有一隊專業的估價人員為談判官員提供協助，官員只能按規範好的模式展開談判。這套程序是港英時代留下來的，其特色是保守、克制、嚴謹，但結果卻往往是令對手有著數。
這是香港政府一貫的做法，市民也是得益者。譬如，差餉估價署所收的差餉就常比按實際租金計出來的少，原因是差餉估價署估價的方式比較保守。
以海運大廈為例，九倉每年實收的租金約為七億一百萬元，但差餉估值卻不到五億元，兩者相差約有30%。
「君子可以欺其方」，政府亦常因有硬性指引而被欺負。在未有領匯之前，房委會的商場都無法收足市值租金，這是由公務員負責談判的必然結果。
令人奇怪的是：今次指控政府賤賣海運的人，恰恰就是要求政府回購領匯的那批人，他們究竟想政府行哪一套呢？公務員只曉得按既有程序辦事，益得領匯的租戶，自不然會益埋九倉，難道公務員可以親疏有別？
本來，要找一些實例去說明政府收到的補地價偏低並不難，但今次批評政府的人卻為了方便，而在估價方式上犯了嚴重的錯誤，這反而予人有刻意誤導之嫌。
他們把79億元的補地價，分拆為每月每呎要承擔多少補地價費用。海運加建後有92萬方呎樓面，21年有252個月，他們就以79億元除以92萬方呎，再除以252個月，答案是34元。
這個按月分攤的補地價當然偏低，但條數是不可以這樣計的。試過用分期付款買樓的讀者都會知道：每月供款並不等如貸款總額除以分供的期數，答案會大很多，視乎利率與分期長短而定。如果有人真的認為九倉可以用每月每呎34元的方式來交79億元的補地價，那就真的在向九倉輸送利益了。
如果九倉要一次過付79億元的地價，那就需要在市場集資，承擔利息成本。今年初，九倉曾發行五年期的債券集資，息率為美國國債孽息率加3.95%，合共要4.825%。但如果九倉要發行21年期的債券(九倉應做不到)，利率可能要8%。如果以息隨本減的分期付款計，每月每呎要承擔64.8元的地價成本，不是34元。
海運現在面積658,000方呎，以每年收租七億一百萬元計，拿64.8元作供地價的成本，已不算太低。海運的地權有異於其他土地，這樣的補地價水平，不能完全說不合理。
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施永青 am730C觀點 舊文
投資坐標 - 曾廣標 2012年6月13日
投資坐標 - 曾廣標 2012年6月13日
碧桂園銀灘可「再清台」
人行突然減息，反映出通脹回落及經濟下行風險增加，之後宣佈的數據，也證明確實如此。不過，中央當局出手，應是各大國連番挺經濟的一部份。在全球化的形勢下，各國經濟我中有你，你中有我，若重要的經濟區出事，其他國家也難獨善其身。
理論上，減息利好房地產業。據悉，個別內房巨企的老闆樂不可支，謂終於等到這一天了。
減息令到供樓者付擔減少，兼且減息預期並非一次性，因此，對樓房的剛性需求可望增加，有利於內房集團逐步去存貨，套回更多現金。然而，中央仍會堅持限購令和限貸令的原則，要繼續壓抑樓價回落至市民大眾可承受的水平，因此，不要以為樓價短期內便會出現「報復性上
升」。我預期各大地產商只會趁減息加緊促銷。
「平來平去」策略成功
減息對於沒有限購令的三四線城鎮和郊區更加利好。這些地方的樓價為數千元一平方米，數十萬元便可買一個新單位，因此，除了可吸引本地用家之外，若善於包裝及有足夠配套設施，也可引來大城市民眾買來當作度假屋。
碧桂園(2007) 一向善於在郊區開發度假和退休用屋苑。在深圳附近的大亞灣畔，近年有不少發展商開發大型項目。
不過，自從碧桂園的十里銀灘優閒度假區推出後，其氣勢蓋過同區其他屋苑。去年十里銀灘推出第一期以海景為主的單位，宣稱為「深圳郊區的三亞」，售價卻只是五分之一，四千個單位在短短幾日便差不多全部售罄，買者有八成是深圳居民，碧桂園已準備在本月稍後推第二期四千個以園景為主的中小單位，絕大部份僅售數十萬元，開售前在各地正展開龐大宣傳攻勢，十里銀灘海濱五星級酒店日前已配合開業，今期亦盼「一Q清台」，預期可回籠超過二十億元。
碧桂園在宏觀調控的大氣候下，成功「平來平去」，令分析家們刮目相看。不少排行榜都把碧桂園列入十佳內房企業。
由來自國務院及清華大學的專家們組成的「中國房地產TOP TEN研究組」，新近發表的報告顯示，無論在綜合實力，財富創造能力，財務穩健性，和投資價值方面，碧桂園均榜上有名，也間接證明了碧桂園的品牌價值持續上升。
在希臘周日再舉行大選前，環球股市仍會有較大波動，近日碧桂園較大幅反彈，宜候弱市回吐時吸納。
投資坐標 - 曾廣標 舊文
碧桂園銀灘可「再清台」
人行突然減息，反映出通脹回落及經濟下行風險增加，之後宣佈的數據，也證明確實如此。不過，中央當局出手，應是各大國連番挺經濟的一部份。在全球化的形勢下，各國經濟我中有你，你中有我，若重要的經濟區出事，其他國家也難獨善其身。
理論上，減息利好房地產業。據悉，個別內房巨企的老闆樂不可支，謂終於等到這一天了。
減息令到供樓者付擔減少，兼且減息預期並非一次性，因此，對樓房的剛性需求可望增加，有利於內房集團逐步去存貨，套回更多現金。然而，中央仍會堅持限購令和限貸令的原則，要繼續壓抑樓價回落至市民大眾可承受的水平，因此，不要以為樓價短期內便會出現「報復性上
升」。我預期各大地產商只會趁減息加緊促銷。
「平來平去」策略成功
減息對於沒有限購令的三四線城鎮和郊區更加利好。這些地方的樓價為數千元一平方米，數十萬元便可買一個新單位，因此，除了可吸引本地用家之外，若善於包裝及有足夠配套設施，也可引來大城市民眾買來當作度假屋。
碧桂園(2007) 一向善於在郊區開發度假和退休用屋苑。在深圳附近的大亞灣畔，近年有不少發展商開發大型項目。
不過，自從碧桂園的十里銀灘優閒度假區推出後，其氣勢蓋過同區其他屋苑。去年十里銀灘推出第一期以海景為主的單位，宣稱為「深圳郊區的三亞」，售價卻只是五分之一，四千個單位在短短幾日便差不多全部售罄，買者有八成是深圳居民，碧桂園已準備在本月稍後推第二期四千個以園景為主的中小單位，絕大部份僅售數十萬元，開售前在各地正展開龐大宣傳攻勢，十里銀灘海濱五星級酒店日前已配合開業，今期亦盼「一Q清台」，預期可回籠超過二十億元。
碧桂園在宏觀調控的大氣候下，成功「平來平去」，令分析家們刮目相看。不少排行榜都把碧桂園列入十佳內房企業。
由來自國務院及清華大學的專家們組成的「中國房地產TOP TEN研究組」，新近發表的報告顯示，無論在綜合實力，財富創造能力，財務穩健性，和投資價值方面，碧桂園均榜上有名，也間接證明了碧桂園的品牌價值持續上升。
在希臘周日再舉行大選前，環球股市仍會有較大波動，近日碧桂園較大幅反彈，宜候弱市回吐時吸納。
投資坐標 - 曾廣標 舊文
經濟與投資 - 石鏡泉 2012年6月13日
經濟與投資 - 石鏡泉 2012年6月13日
金星凌日
2012年6月6日本港市民都可看到百年一遇的罕有天文現象「金星凌日」。香港太空館網頁提供的資料如下:
金星凌日是眾多可預測的天文現象中，其中一個最罕有的天文現象。金星凌日是成雙成對地出現的，一對內的兩次凌日相距只有八年，但每對之間相隔超過一百年。上一次金星凌日發生於2004年，而於2012年6月6日的一次將會是本世紀的最後一次，下一次將發生於2117年。金星凌日發生時，太陽表面會多了一顆細小的黑點，緩慢地由太陽的一側邊緣移往另一側邊緣，整個過程持續超過六小時。
金星凌日可分為以下四個階段:
I.凌始外切;II.凌始內切;III.凌終內切;IV.凌終外切。見附圖(一)。
金星凌日與金融市場有甚麼關係?星象圖表分析員謝榮輝兄在2012年6月5日寄給筆者的電郵，有詳盡的解釋，現撮錄如下:
「『金星凌日』其實亦即是金星與太陽的會合(Conjunction)，簡稱為『日金合』，後者基本上每年都會發生一次，不同的是，從地球的角度看，金星並非在太陽的表面橫過。因為金星及地球的軌道，相對於黃道面的傾斜度不同，所以並非每次金星與太陽會合都會出現金星掠過太陽表面的情況。
在6月6日的『金星凌日』現象中，金星處於逆行狀態，與太陽於雙子座15度45分會合。這一雙『金星凌日』的頭一次，發生在2004年6月8日，當時兩顆星體也在雙子座，而會合的位置是17度53分。
總的來說，當處於逆行狀態的金星與太陽會合時，恒指往往會於當日或前後形成一個明顯的轉捩點，見附圖(二)。雖然昨天恒指上升乏力，但既然力守在6月4日的『月偏食』底部18,056點之上，所以不排除這個就是重要『轉捩點』的可能性。」
總結:事後證明，恒指在6月4日見底回升，金星凌日的影響值得留意。
經濟與投資 - 石鏡泉 舊文
金星凌日
2012年6月6日本港市民都可看到百年一遇的罕有天文現象「金星凌日」。香港太空館網頁提供的資料如下:
金星凌日是眾多可預測的天文現象中，其中一個最罕有的天文現象。金星凌日是成雙成對地出現的，一對內的兩次凌日相距只有八年，但每對之間相隔超過一百年。上一次金星凌日發生於2004年，而於2012年6月6日的一次將會是本世紀的最後一次，下一次將發生於2117年。金星凌日發生時，太陽表面會多了一顆細小的黑點，緩慢地由太陽的一側邊緣移往另一側邊緣，整個過程持續超過六小時。
金星凌日可分為以下四個階段:
I.凌始外切;II.凌始內切;III.凌終內切;IV.凌終外切。見附圖(一)。
金星凌日與金融市場有甚麼關係?星象圖表分析員謝榮輝兄在2012年6月5日寄給筆者的電郵，有詳盡的解釋，現撮錄如下:
「『金星凌日』其實亦即是金星與太陽的會合(Conjunction)，簡稱為『日金合』，後者基本上每年都會發生一次，不同的是，從地球的角度看，金星並非在太陽的表面橫過。因為金星及地球的軌道，相對於黃道面的傾斜度不同，所以並非每次金星與太陽會合都會出現金星掠過太陽表面的情況。
在6月6日的『金星凌日』現象中，金星處於逆行狀態，與太陽於雙子座15度45分會合。這一雙『金星凌日』的頭一次，發生在2004年6月8日，當時兩顆星體也在雙子座，而會合的位置是17度53分。
總的來說，當處於逆行狀態的金星與太陽會合時，恒指往往會於當日或前後形成一個明顯的轉捩點，見附圖(二)。雖然昨天恒指上升乏力，但既然力守在6月4日的『月偏食』底部18,056點之上，所以不排除這個就是重要『轉捩點』的可能性。」
總結:事後證明，恒指在6月4日見底回升，金星凌日的影響值得留意。
經濟與投資 - 石鏡泉 舊文
立論 - 林少陽 2012年6月13日
立論 - 林少陽 2012年6月13日
立論：牛市生於絕望死於狂歡 - 林少陽
過往中國為了保護銀行業，容許其獲得超高的邊際利潤。資料圖片
上周三本欄發表看好後市的文章出街後，讀者反應極端──有贊成的，亦有反對的。
正當我仍在跟朋友熱烈討論這個題目的時候，上周四晚中國人民銀行突然宣佈減息。消息出街，市場原先反應冷淡，要等到本周一，才猛然醒覺，這是明確的政策轉向訊號。
市場反應遲鈍，這大概與多位行家朋友達不到共識的情況一樣，是因為大部份投資者，已對目前一池死水的股市，失去興趣。正因為市場這慢半拍的反應，加強我對原來頗為樂觀的看法。
四叔唔敢瞓身距絕境不遠
相信不少讀者也應該聽過，牛市是生於絕望，長於懷疑，死於一片狂歡聲中，但可能水過鴨背，並不在意這句金句背後奧義。
我不敢肯定，目前投資者是否已普遍對股票絕望。不過，最近「四叔」李兆基公開表示，地產股現價極之偏低，有機會翻一番，回報肯定好過買樓收租，最後竟然引來傳媒的冷嘲熱諷，就連「四叔」自己，都表示現在股票雖然便宜，但自己亦都唔敢瞓身買貨。
「四叔」雖然謙稱自己做「冒牌股神」，他有今日的身家財富，大概不會是純屬僥倖了罷？就連這位身經百戰的股場老兵都不敢入市，即使目前市況未到絕望境地，亦應該是相距不遠了罷？
今次人行宣佈減息之餘，亦同時有限度放寬銀行訂立存款利率的浮動空間。政策出台後，個別銀行已即時用盡利率上限，以高息吸引存款(或避免存款流失)。
假如內銀全線用盡存款利率上限，將令整體內銀股息差收窄，預期每股盈利減少接近10%。因此，內銀股在消息公佈後股價回落，抵銷了內房、電企及其他高債公司的股價上升。
無可否認，今次的利率改革，很可能是連串銀行業改革的前奏。這對銀行股的投資者來說，可能是壞消息。然而，對國民及國家經濟發展，則可能是長遠有利的現象。
過往，國家為了保護銀行業，容許其獲得超高的邊際利潤，無論是以淨息差，還是成本收入比率計算，內銀都很可能是全世界最賺錢的。目前全球最大市值的十家銀行股中，中資銀行佔了半壁江山。這大概並不是因為我們擁有全世界最本事的銀行業經營人才，而是在政策保護傘下被寵壞了的小王子。
利率市場化人行走對了路
現時保護傘保護的範圍逐步縮小，銀行股的即時反應可以理解。然而，銀行之失，將是大眾存戶及借貸者之得。對本欄來說，今次利率改革的意義重大──這是過去十年胡錦濤及溫家寶管治下，首次由原來的「國進民退」政策，走回市場化的正確舊路。
我不知道歐債危機幾時完結，亦不知道中國的經濟結構改革，還要有多長的路要走。但我很肯定，人行今次是走對了路。只要大方向正確，一切就好辦了。
林少陽
以立投資董事總經理
本欄逢周三刊出
上一則: 胡說八道：總統套房 - 八道
下一則: 曾淵滄專欄：股市贏錢要靠耐性 - 曾淵滄
立論 - 林少陽 舊文
立論：牛市生於絕望死於狂歡 - 林少陽
過往中國為了保護銀行業，容許其獲得超高的邊際利潤。資料圖片
上周三本欄發表看好後市的文章出街後，讀者反應極端──有贊成的，亦有反對的。
正當我仍在跟朋友熱烈討論這個題目的時候，上周四晚中國人民銀行突然宣佈減息。消息出街，市場原先反應冷淡，要等到本周一，才猛然醒覺，這是明確的政策轉向訊號。
市場反應遲鈍，這大概與多位行家朋友達不到共識的情況一樣，是因為大部份投資者，已對目前一池死水的股市，失去興趣。正因為市場這慢半拍的反應，加強我對原來頗為樂觀的看法。
四叔唔敢瞓身距絕境不遠
相信不少讀者也應該聽過，牛市是生於絕望，長於懷疑，死於一片狂歡聲中，但可能水過鴨背，並不在意這句金句背後奧義。
我不敢肯定，目前投資者是否已普遍對股票絕望。不過，最近「四叔」李兆基公開表示，地產股現價極之偏低，有機會翻一番，回報肯定好過買樓收租，最後竟然引來傳媒的冷嘲熱諷，就連「四叔」自己，都表示現在股票雖然便宜，但自己亦都唔敢瞓身買貨。
「四叔」雖然謙稱自己做「冒牌股神」，他有今日的身家財富，大概不會是純屬僥倖了罷？就連這位身經百戰的股場老兵都不敢入市，即使目前市況未到絕望境地，亦應該是相距不遠了罷？
今次人行宣佈減息之餘，亦同時有限度放寬銀行訂立存款利率的浮動空間。政策出台後，個別銀行已即時用盡利率上限，以高息吸引存款(或避免存款流失)。
假如內銀全線用盡存款利率上限，將令整體內銀股息差收窄，預期每股盈利減少接近10%。因此，內銀股在消息公佈後股價回落，抵銷了內房、電企及其他高債公司的股價上升。
無可否認，今次的利率改革，很可能是連串銀行業改革的前奏。這對銀行股的投資者來說，可能是壞消息。然而，對國民及國家經濟發展，則可能是長遠有利的現象。
過往，國家為了保護銀行業，容許其獲得超高的邊際利潤，無論是以淨息差，還是成本收入比率計算，內銀都很可能是全世界最賺錢的。目前全球最大市值的十家銀行股中，中資銀行佔了半壁江山。這大概並不是因為我們擁有全世界最本事的銀行業經營人才，而是在政策保護傘下被寵壞了的小王子。
利率市場化人行走對了路
現時保護傘保護的範圍逐步縮小，銀行股的即時反應可以理解。然而，銀行之失，將是大眾存戶及借貸者之得。對本欄來說，今次利率改革的意義重大──這是過去十年胡錦濤及溫家寶管治下，首次由原來的「國進民退」政策，走回市場化的正確舊路。
我不知道歐債危機幾時完結，亦不知道中國的經濟結構改革，還要有多長的路要走。但我很肯定，人行今次是走對了路。只要大方向正確，一切就好辦了。
林少陽
以立投資董事總經理
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看圖佈陣 - 祝文韜 2012年6月13日
看圖佈陣 - 祝文韜 2012年6月13日
看圖佈陣：先橫行整固再踏反彈路 - 祝文韜
港股急彈一日再現回調，恒指昨日以接近全日低位開市，裂口低開234點後逐步收復失地，回補即日的下跌裂口，尾市跌幅一度收窄至28點，高見18925，收報18872，跌81點，成交416億元。
大市近日充滿乾挾上落味道，即市短炒或坐貨過夜容易中伏，博反彈者宜保持耐性。恒指20日線(18762)昨日再發揮支持，日線圖收陽燭，MACD牛差距擴大，短線反彈未完。20日線雖暫時守穩，但較大支持始終是10日線(18585)，上方初步阻力仍是5月29日高位19058，未來幾日甚有機會於兩者間呈整固格局，整固後若能突破19058，頭肩底形態宣告成形，有利再踏反彈路。
內房股昨日繼續氣勢如虹，除受惠減息因素，市場憧憬中央放鬆調控力度是原因之一，盛傳銀行將予首套房房貸利率打七折，吸引資金流入內房板塊，不妨跟紅頂白，作短炒目標。中國海外(688)昨日逆市升1.4%，收報17.16元，成交2150萬股，醞釀破頂。
中海外破頂在望
中海外去年10月起呈現大升浪，上月18日假跌穿中期升軌，有驚無險後重拾強勢，昨日先跌後升以陽燭再升挑戰上月初高位17.24元，MACD發出雙牛，而且牛差距逐步擴大，保歷加通道已向上撐開，有利破頂，可於17元附近買入，目標20元，失守16元止蝕。
祝文韜
上一則: 魚樂無窮：上實城開破位要追 - 唐牛
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看圖佈陣 - 祝文韜 舊文
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港股急彈一日再現回調，恒指昨日以接近全日低位開市，裂口低開234點後逐步收復失地，回補即日的下跌裂口，尾市跌幅一度收窄至28點，高見18925，收報18872，跌81點，成交416億元。
大市近日充滿乾挾上落味道，即市短炒或坐貨過夜容易中伏，博反彈者宜保持耐性。恒指20日線(18762)昨日再發揮支持，日線圖收陽燭，MACD牛差距擴大，短線反彈未完。20日線雖暫時守穩，但較大支持始終是10日線(18585)，上方初步阻力仍是5月29日高位19058，未來幾日甚有機會於兩者間呈整固格局，整固後若能突破19058，頭肩底形態宣告成形，有利再踏反彈路。
內房股昨日繼續氣勢如虹，除受惠減息因素，市場憧憬中央放鬆調控力度是原因之一，盛傳銀行將予首套房房貸利率打七折，吸引資金流入內房板塊，不妨跟紅頂白，作短炒目標。中國海外(688)昨日逆市升1.4%，收報17.16元，成交2150萬股，醞釀破頂。
中海外破頂在望
中海外去年10月起呈現大升浪，上月18日假跌穿中期升軌，有驚無險後重拾強勢，昨日先跌後升以陽燭再升挑戰上月初高位17.24元，MACD發出雙牛，而且牛差距逐步擴大，保歷加通道已向上撐開，有利破頂，可於17元附近買入，目標20元，失守16元止蝕。
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