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「遲買會平」真心話
■在圖書館找回早年梁振英樓市言論，發現差到冇朋友。 
近月被人追問的，是樓價會跌幾多成。正所謂有斷估，冇痛苦，有大行估冧四成，又有投行估跌兩成，發展商例牌講跌一成畀多你。樓市升
跌，猶如股價上落般，估頂以至摸底是高難度動作，估中是好彩，估錯是應份。
問樓價會跌到幾狠一般有兩類人，一種是硬膠小鳳派，興趣是睇人仆街，就算樓價跌五成，他們一樣沒能力買，亦不打算買。另一種是準買家，希望趁跌市上車。去年有套電影，張家輝飾演地產代理，宣傳片中有一句仍然記得。「幾時係買樓時機？你買得起，就係買樓時機」有人覺得這個真心廢，但在我角度來看，「樓價跌幾多成都假，有決心有能力先真」。
跌價升跌多少，永遠是一個假設題，而這條假設題，會隨住環境及時間改變。兩個月前，業主嗌天價賣樓，準買家無奈高追。今時今日，準買家鋤價一成叫做有誠意，賣方只能無奈接受。風水輪流轉，業主及準買家強弱角色瞬間互調。
升市時，準買家的心態是「遲買會貴」，幾貴都追。但跌市時，心態卻變為「遲買會平」，心裏希望跌價一成就入市，到真的跌了一成就縮沙淆底，變為跌兩成先執平貨，到跌了兩成，就望三、四成，有幸等到，我相信屆時卻不幸買唔到。
世上沒有無緣無故的跌，樓價急跌而經濟狀況、失業率沒惡化，更是癡人說夢。不幸樓價高位跌五成，重返回2009年底水平，當時失業率為5%，較目前的3.3%，高出一半；而近兩年高位買樓的以萬計個單位，相信都變成負資產，屆時銀行會進一步收緊按揭水平。對上一次買平樓機會，要數至2008金融海嘯後，當年銀行借貸並非想象般容易，樓價跌，但可借成數減少，甚至面臨失業危機，一廂情願以為樓價跌卻容易上車的人，這點要記住。
樓市見頂幾近事實，下一個關鍵時刻就是發展商會否按捺不住劈價賣樓。有需要、有決心、有能力、做好樓價下跌壓測的準買家，不妨等多一兩個月，看看新界區一手盤會否劈價開盤，倘若成真，屆時二手業主始真正投降，成交配合下先稱得上堅跌，好過目前乾跌盤疏的局面。
今年8月上旬寫過一篇題為〈樓價跌兩成的憑據〉。樓價跌兩成，將返回2014年首季水平，這個推測維持不變。只是真的跌了兩成，捫心自問，你們敢買嗎？
P.S.梁特講樓 信者失救
反映二手樓價的中原指數，上月中旬於146.92水平見頂，五個星期後最新數字回落不足2%，至144.33水平。數字有滯後，年底前或持續走低。指數暫時跌條毛，梁特首急不及待出來認叻抽水，「三年前本屆政府增加土地供應的努力，開始形成新的和較大量的住宅供應。市場數據顯示，一手和二手住宅的價格開始回落」。
梁特話樓價開始跌，是真是假拭目以待，但去圖書館找回早年梁振英樓市言論，就差到冇朋友。97年10月《明報》題為〈梁振英：現時適合置業〉；99年1月《星島》題為〈梁振英：八萬五仍有可為〉；99年10月《經濟日報》題為〈梁振英：樓市基礎回穩向好〉。補充一句，梁特三年多前上任，當時中原指數105.46，最新是144.33。
股榮
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