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2017年2月18日 星期六

趣遊樓市 - 脫苦海 2017年2月18日



趣遊樓市 - 脫苦海 2017年2月18日


【趣遊樓市】重建換樓階梯是否可行(脫苦海)



林鄭月娥剛公布部份政綱,主題為「教育新資源、稅務新方向、置業新希望」,主要有關教育、稅務、理財及房屋政策,當中房屋方面,提出重新構建置業階梯、增加綠置居供應,以及介乎居屋和私樓之間增設「港人首置上車盤」,至於丁屋及拓展土地的政策,則未有詳情。

 
重建換樓階梯可以說是政策的核心部份,因為無論綠置居或港人首置上車盤,均是連接現有的公屋、居屋、私樓的過渡性產物。多年來業界有一種說法,就是公屋居屋儲到錢後買居屋,居屋居民有錢之後可以換私樓,由是將之作為一種置業的換樓階梯,由政府提供資助房屋幫助部份市民,到他們改善環境之後交回公屋或賣出居屋去買私樓,那麼公共資源就得到循環再用。

 
既然講得出是重新建構,即暗示這種換樓階梯的說法已經失效。事實上願意交回公屋換居屋的人並不多,房委會最近提出強力執行富戶政策可作例子;居屋一方面新供應數量不多,第二市場的交投在「白居二」之後並不暢旺;而私樓的樓價大升,與居屋有一大段距離。加上買賣樓宇的交易成本因印花稅而大增,變相令這種房屋流轉不暢。

 
那麼新增兩種過渡性房屋會不會令到換樓階梯再現呢?綠置居其實就是將整個公屋屋苑出供予綠表公屋租,本質上與以前的「居者置其屋」差不多,只是這種做法是將公屋或居屋的土地撥作興建出售公屋,在整體的數量上沒有增加。而購買了綠置居的人,亦不見得會去換居屋或私樓,因為居屋的性質相近,而私樓已超出負擔能力。

 
港人首置上車盤亦面對相似的問題,無論土地由公屋居屋用地撥出,或者私樓土地撥出,均無助整體供應的增加,亦不見得能夠由此而幫助到換樓到私樓市場。在各類房屋的差價大,交易成本增加之下,換樓階梯難以重建,倒不如說那是增加市民置業的選項。最終要解決問題,都是要從增加土地供應著手,相信大家都期待來屆政府如何做到。

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