摸魚手劄：
缺乏樓價期貨 逼死青年人
■搞樓價期貨，最大困難是要搞一個公平且有廣泛代表性的樓價指數。 資料圖片
金融市場其中一個迷人的地方，在於不同資產都可以藉由financial engineering的操作，將其證券化成一張張買賣合約。既可以有對賭雙方，將資產變成莊家和閒家之間的
博奕，由整個市場平衡分擔風險，同時亦可減低資產入場成本。友報專欄作家經濟3.0的徐家健教授日前撰文，提出了樓價期貨的概念，可算新穎。
高樓價，某程度上成為世代之爭、階級矛盾的源頭，因為參與這個市場的入場成本太高，所以變成強者遊戲，樓價升幅只能由有籌碼的人去享受，這也是Thomas Piketty的暢銷書《21世紀資本論》的結論。這兒講的入場成本，不是講緊買一間樓，而是講緊買兩間樓的入場成本，因為第一間樓是自住需求，即使樓價升了，樓轉樓，住的需求還是不會消失，只有第二棟或以上的物業，才算真正享受樓價升幅。任志剛也有類似的講法：「對需要有一層樓自住的人來說，不買樓就等於『空倉』，有一層樓就等於『平倉』，多過一層就『揸凸』。」
將樓價期貨化、證券化，就意味可以將「參與樓市」的成本減低，以及潛在享受未來的升幅。有別於樓花，樓花是發展商急於出貨，跟樓客對賭的獨立合約。期貨化的樓價，不只限於個體獨立買賣，而是可以有多個發展商對手做莊家，相對風險低一點。香港作為國際金融中心，明明咁多金融專才，到𠵱家仲未發展到樓價期貨，的確相對落後。因為美國2006年已經成功把Case–Shiller index在Chicago Mercantile Exchange上市去做交易，時至今日，Case–Shiller index已經以此為基礎，再發展成多個指數，參考更多美國城市，有一定認受性和代表性。
美國的樓市指數Case–Shiller index，是由Karl Case和Robert Shiller編制而命名。順帶一提，學者對於編制指數有特殊喜愛，因為學者就像一個門派的掌門人，個個也想自己的學說、武功可以傳世。學問難掌握，但用自己名整個指數出嚟就好易入屋，正如未必個個識詠春的六點半棍、標指、八斬刀點打，但肯定大把人聽過葉問的大名。看來，徐教授是有心人，想做下一個樓價指數的葉問。
反觀香港，講到指數就必定係講中原樓市指數，但中原樓市指數的代表性不足。中原城市指數（CCI）以土地註冊署正式買賣紀錄來計算，一般買賣合約要6個星期後才呈上田土廳，這兒有滯後。至於中原城市領先指數（CCL）只根據中原地產代理上報的成交，香港咁多地產代理，一個大的代理商不能反映整個市場的佔份，sample size不足。另一個問題是比較統計技術性，一般show畀公眾睇得到的指數公式計算跟真實計法都有一定出入，即使股市的恆生指數也是這樣，因為編制指數是要混入一點機率分佈（Probability distribution）模型去計smoothing factor，因為統計會有outlier，指數會有噪音（noise），smoothing factor是用來「河蟹」這些統計上的偏差，「拉勻」條指數，睇落無咁波動。只是辣招凍結了樓市成交，個別的大價成交可能主導了整體指數的佔份，這些smoothing factor的反映可能跟現實有很大落差，也變相令到整個機率模型很操控性，無咁公平。
搞樓價期貨，有很多技術困難。最大困難是要搞一個公平，而且有廣泛代表性的樓價指數。只要搞好這一門，第二個煩惱就是找人做「莊家」。香港很遺憾，雖然金融、經濟人才咁多，但連第一個困難都搞唔掂，睇怕未來十年，都唔會有可能搞得掂。結論係，樓價可能繼續升，青年繼續做廢青，因為我哋無辦法食正樓市大升那條水。
渾水
http://www.facebook.com/muddydirtywater
渾水
摸魚手札 - 渾水 舊文
來源 source: http://hk.apple.nextmedia.com