民意調查與樓價趨勢
民意調查與樓價趨勢
有政黨早前做了一個有關樓價問題的民意調查，說有八成受訪者皆認為現時的樓價太貴，逾六成受訪者期望樓價下調。做調查的政黨敦促政府積極介入，推出有效政策，及時遏抑樓市。
我不太明白政黨做這個民調的目的何在？其實民意早已十分清楚，答案早已寫在牆上，
可以不問而知。若說是想藉此向政府施壓，可政府早已知道問題的嚴重性，並把解決房屋問題視作解決政治問題的前置要素，列為重中之重。不用政黨敦促，政府也已全力以赴。
因此，這類民調唯一還可能有的功用，是向市民反映，政府十分關心市民的苦況，並願意為市民發聲。所以，我懷疑政黨做這類調查的目的，主要在於自我宣傳。
如果真的想做民調，應該問一些社會很需要知，但民意還不算太清楚的問題。譬如：(i)是否贊成在維港以外進行填海？(ii)是否贊成重劃郊野公園的界綫，把部分貼近市區、基建設施較齊備的郊野公園用作建屋需要；進而把一些更有生態價值的土地撥入郊野公園，前提是全港郊野公園的面積有增無減？(iii)是否贊成在新供應未足夠前，在條件許可的工業樓宇內，設立合法的中途安置宿舍，以取代危險的劏房？(iv)是否在新供應未足夠之前，立法讓租客在願意繳交市值租金的前提下，享有續租權？(v)是否贊成把市區內現存的一些低密度住宅區改為高密度，把豪宅區遷到郊外去？可問的問題還有很多，就是不用再問大家是否覺得樓價已經很貴。
曾有朋友問我，為甚麼這麼多人都想樓價回落，樓價仍沒有回落？我說，樓價並非由市民投票決定的，而是由市場的參與者用真金白銀去投票的。數票的時候是數鈔票，而不是數人頭。以至小量有鈔票的人，可以比人數眾多的普通市民更有左右樓價的能力。
現實是每年新落成的私人住宅數量有限，只有2萬個左右，全港有251萬個家庭，只要其中百分之一覺得仍買得過，就足以把當年的新供應消化殆盡。所以，不用五成以上的民意都看好樓價，樓價才有條件上升的。用民意去推論樓價的趨勢，出錯的機會很大。
其實，在做有關私樓價格的民意調查的時候，不宜毫無選擇地去問所有的香港人。因為香港有三成人住在公屋，即使在樓價尚未大升之前，他們亦會覺得樓價很貴。把他們也納入受訪的對象，會扭曲民調的結果。
我還告訴朋友，在投資界有一種逆民意而行的投資策略，就是當眾人覺得資產價格一定會升的時候就退市；當眾人都擔心價格會跌的時候，反而可考慮入市。有膽識不跟隨羊群的人，才有機會在投資市場取得成績。
香港樓價偏高的說法，其實已在社會上說了很多年。有人甚至因此而把自己住的單位也賣了，希望可以有機會低價補回。但樓價卻升完又升，令他們陷於被動。自從政府推出加辣措施後，他們一度以為機會重臨，可是樓價旋即重拾上升軌，而且還破了新高。我估計，他們中會有一部分人會因而改變原來的判斷，變成樓市進一步上升的動力。
施永青 am730C觀點 舊文
來源 source: http://www.am730.com.hk