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2017年5月11日 星期四

施永青 am730C觀點 2017年5月11日

施永青 am730C觀點 2017年5月11日


民意調查與樓價趨勢


民意調查與樓價趨勢
有政黨早前做了一個有關樓價問題的民意調查,說有八成受訪者皆認為現時的樓價太貴,逾六成受訪者期望樓價下調。做調查的政黨敦促政府積極介入,推出有效政策,及時遏抑樓市。

我不太明白政黨做這個民調的目的何在?其實民意早已十分清楚,答案早已寫在牆上,

可以不問而知。若說是想藉此向政府施壓,可政府早已知道問題的嚴重性,並把解決房屋問題視作解決政治問題的前置要素,列為重中之重。不用政黨敦促,政府也已全力以赴。

因此,這類民調唯一還可能有的功用,是向市民反映,政府十分關心市民的苦況,並願意為市民發聲。所以,我懷疑政黨做這類調查的目的,主要在於自我宣傳。

如果真的想做民調,應該問一些社會很需要知,但民意還不算太清楚的問題。譬如:(i)是否贊成在維港以外進行填海?(ii)是否贊成重劃郊野公園的界綫,把部分貼近市區、基建設施較齊備的郊野公園用作建屋需要;進而把一些更有生態價值的土地撥入郊野公園,前提是全港郊野公園的面積有增無減?(iii)是否贊成在新供應未足夠前,在條件許可的工業樓宇內,設立合法的中途安置宿舍,以取代危險的劏房?(iv)是否在新供應未足夠之前,立法讓租客在願意繳交市值租金的前提下,享有續租權?(v)是否贊成把市區內現存的一些低密度住宅區改為高密度,把豪宅區遷到郊外去?可問的問題還有很多,就是不用再問大家是否覺得樓價已經很貴。

曾有朋友問我,為甚麼這麼多人都想樓價回落,樓價仍沒有回落?我說,樓價並非由市民投票決定的,而是由市場的參與者用真金白銀去投票的。數票的時候是數鈔票,而不是數人頭。以至小量有鈔票的人,可以比人數眾多的普通市民更有左右樓價的能力。

現實是每年新落成的私人住宅數量有限,只有2萬個左右,全港有251萬個家庭,只要其中百分之一覺得仍買得過,就足以把當年的新供應消化殆盡。所以,不用五成以上的民意都看好樓價,樓價才有條件上升的。用民意去推論樓價的趨勢,出錯的機會很大。

其實,在做有關私樓價格的民意調查的時候,不宜毫無選擇地去問所有的香港人。因為香港有三成人住在公屋,即使在樓價尚未大升之前,他們亦會覺得樓價很貴。把他們也納入受訪的對象,會扭曲民調的結果。

我還告訴朋友,在投資界有一種逆民意而行的投資策略,就是當眾人覺得資產價格一定會升的時候就退市;當眾人都擔心價格會跌的時候,反而可考慮入市。有膽識不跟隨羊群的人,才有機會在投資市場取得成績。

香港樓價偏高的說法,其實已在社會上說了很多年。有人甚至因此而把自己住的單位也賣了,希望可以有機會低價補回。但樓價卻升完又升,令他們陷於被動。自從政府推出加辣措施後,他們一度以為機會重臨,可是樓價旋即重拾上升軌,而且還破了新高。我估計,他們中會有一部分人會因而改變原來的判斷,變成樓市進一步上升的動力。

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