趣BLOGBLOG：港樓借來的富貴
年底開始歸還
隨住聯儲局上周公佈5月份會議紀錄，美國退市路線
圖已有藍圖，估計今年或再加息兩次，然後暫停，並展開縮減資產負債表（縮表），屆時長債息料飆升，美匯指數亦轉強，而香港樓市過去8年借來的富貴，亦開始本利歸還。
儲局資產負債表由2008年金融海嘯前的9,000億美元，增至目前約4.5萬億美元。美國經濟近年回暖，為貨幣政策、長期利率回復正常、回收過剩流動性提供契機，因此縮表亦成為儲局繼加息之外，另一個儲子彈、留待往後備用的貨幣工具。
儲局縮表刺激長債息
聯儲局前主席伯南克早前認為，儲局料縮表至2.3萬億至2.8萬億美元，即較目前少約四成。縮表最直接影響，是增強市場對未來利率向上的預期，拉動長債息向上。海嘯前，美國10年及30年長債息率超過5厘，目前是2.25厘及2.93厘，其中30年長債息已高於目前本港細單位租金回報。
附上產估署過去30年本港樓價及租金指數，自1987年開始，租金指數一直高於樓價指數，樓價/租金一直低於1，直至1997年樓價升幅拋離租金，令樓價/租金首越1水平，但只歷兩年，樓價/租金再次低於1。2009年美國開始QE量寬，8年間超低息環境令港樓起哄，即使多次出辣招亦無阻樓價飆升，同期租金亦見上揚，但幅度遠遠落後樓價。今年3月租金指數177.1，樓價指數為319.8，樓價/租金升至1.81水平，同期A類單位租金回報率跌至2.8%。
對樓價走勢最關鍵的因素，就是預期租金回報。美國10年期債息率，普遍被市場認為是零風險利率，當利率升上3厘，而港樓租金回報跌穿3厘，投資者屆時將要求更高的回報，方法不外乎兩個。第一是加租，第二是樓價跌幅高於租金跌幅。在目前的環境下，很多人相信投資者會加租提升回報，但事實如何，租金相比兩年前，未見有很大提升。
物極必反，否極泰來，無論股樓都擺脫不了鐘擺效應，升得越高，跌得越勁。美國加息路徑大概知道，港息今年頂多加半厘，但縮表的影響，對息率影響的幅度以至全球資金流向，沒人知道，這對一切靠資金市炒作的港樓以至港股，影響事關重大。
國泰裁員，大家覺得只是因為輸燃油對沖，或者預知未來數年經濟有變數？政府高級公務員今年或只加薪1.38%屬7年最低，是官方計錯數，抑或是全港職場凍薪的真實寫照，大家應心裏有數。廿年前回歸，炒股炒樓不亦樂乎，對利淡消息無動於衷；廿年後的今日，劇本竟有似曾相識的印象。
股榮
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97年主權移交至今，香港前進還是倒退？「蘋果」與你細數廿載風雨。
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股榮
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