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2017年6月11日 星期日

趣BlogBlog - 股榮 2017年6月11日

趣BlogBlog - 股榮 2017年6月11日


趣BLOGBLOG:
最準樓市專家啟示錄
■林奮強



在「專家食屎」的年代,德銀預測10年內樓價將跌五成,難免被網友嘲笑。嘲笑的原因,不是107頁報告不夠仔細、數據不夠齊全,而是處於即食文化的時代,大家要的不是短期反應,而

是即時反應,叫大家放長雙眼等三、五、七年甚至十年,除了即日能搶眼球外,幾可肯定一周內市民已經忘記,或者被好友隔一段時間攞出來鞭屍。



早前與數名地產商高層閒談,席間講到近年證券行地產分析員出現了斷層情況,明星級分析員紛紛離開,但年輕的卻沒有獨當一面的能力,判斷地產真正行情,往往只以數據來推論,但忽略了事實的另一面。老樓(劉兆昌)月初寫過一篇題為〈泡沫幾時爆先問「林奮強」〉,去圖書館找回昔日剪報,以及查冊,林奮強97年經典一役,以及過去廿年買賣紀錄,恐怕是坊間最準的行動型樓市專家,亦是判斷樓市走向的啟示錄。

97年7月回歸,樓市半年間已經飆升25%,CCL(中原指數)由年初80點升穿100點,8月恒指氣勢如虹衝上萬六點,8月7日恒指收報16673點,亦是港股見頂之日。1日後,時任瑞銀地產研究部主管的林奮強召開記者會睇淡樓市,以供求、租金回報等角度分析,指未來15個月本地住宅樓價下跌超過20%、寫字樓樓價跌幅更達三成。發表報告的一周(8月10日),CCL報97.63點。

未知是否言論「太惹火」抑或編輯大佬「睬佢都儍」,翌日10份報章,9份的大題只標〈瑞銀建議沽售地產股〉,樓價15個月料跌20%,這個如此重要兼eye-catching的訊號最多只有小題,甚至被放在文章最尾。兩個月後金融風暴登陸香港,股樓大冧。恒指98年8月低見6660點,98年10月CCL低見45.71點,大家以為林奮強「講嚇笑」的預警,14個月內樓價跌了53%,超額完成。

林奮強的恐怖,不是報告,而是行動。同事做了大半日的查冊,林氏1991年買了愉景灣物業後,直到1999年才出手買第二個物業,以2,680萬買入地利根德閣。2000年至2002年,林氏買入9個物業,集中於西半山寶華軒,以及灣仔李節花園。2003年沙士來襲、港樓迎來最後一跌,林奮強再買入3個單位,2004年一口氣掃17個單位,一半是擎天半島高層靚戶。2005至2007年再掃入8個單位,2008及2009年趁金融海嘯掃入7個單位,集中維港灣及擎天半島。2010年至今,再沒有買任何物業。統計1999年至2009年,合共買了45個單位。

計及今年初以逾3,000萬沽出維港灣複式單位,林氏過去10年共沽出22個單位,意味手頭上尚有23個物業,市值超過5億元。

好似林奮強買樓致富方程式:1變2、2變4,4變8,然後退休做收租佬的故事,在10多年前的確夠大膽加眼光就能成事。但大家要接受一個現實,要重演這樣的「勵志」故事,已不存在。林奮強仍揸住廿層樓,是否代表他仍睇好樓市,我不知道,但有一點是,樓市就算跌兩成甚至五成,林奮強有Buffer守到,租金回報仍然高到離曬譜,但近年㷫烚烚趕入市的投資者,就一定瀨硬嘢。

後記:股榮睇淡樓市近兩年,這篇文不是轉軚,而是回帶講事實,我仍然相信,樓價年底前會作出調整,原因翻閱以往文章。

股榮
https://www.facebook.com/stockwing1
97年主權移交至今,香港前進還是倒退?「蘋果」與你細數廿載風雨。

【回歸二十年】專頁:http://hksar20.appledaily.com.hk

股榮
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