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最準樓市專家啟示錄
在「專家食屎」的年代，德銀預測10年內樓價將跌五成，難免被網友嘲笑。嘲笑的原因，不是107頁報告不夠仔細、數據不夠齊全，而是處於即食文化的時代，大家要的不是短期反應，而
是即時反應，叫大家放長雙眼等三、五、七年甚至十年，除了即日能搶眼球外，幾可肯定一周內市民已經忘記，或者被好友隔一段時間攞出來鞭屍。
早前與數名地產商高層閒談，席間講到近年證券行地產分析員出現了斷層情況，明星級分析員紛紛離開，但年輕的卻沒有獨當一面的能力，判斷地產真正行情，往往只以數據來推論，但忽略了事實的另一面。老樓（劉兆昌）月初寫過一篇題為〈泡沫幾時爆先問「林奮強」〉，去圖書館找回昔日剪報，以及查冊，林奮強97年經典一役，以及過去廿年買賣紀錄，恐怕是坊間最準的行動型樓市專家，亦是判斷樓市走向的啟示錄。
97年7月回歸，樓市半年間已經飆升25%，CCL（中原指數）由年初80點升穿100點，8月恒指氣勢如虹衝上萬六點，8月7日恒指收報16673點，亦是港股見頂之日。1日後，時任瑞銀地產研究部主管的林奮強召開記者會睇淡樓市，以供求、租金回報等角度分析，指未來15個月本地住宅樓價下跌超過20%、寫字樓樓價跌幅更達三成。發表報告的一周（8月10日），CCL報97.63點。
未知是否言論「太惹火」抑或編輯大佬「睬佢都儍」，翌日10份報章，9份的大題只標〈瑞銀建議沽售地產股〉，樓價15個月料跌20%，這個如此重要兼eye-catching的訊號最多只有小題，甚至被放在文章最尾。兩個月後金融風暴登陸香港，股樓大冧。恒指98年8月低見6660點，98年10月CCL低見45.71點，大家以為林奮強「講嚇笑」的預警，14個月內樓價跌了53%，超額完成。
林奮強的恐怖，不是報告，而是行動。同事做了大半日的查冊，林氏1991年買了愉景灣物業後，直到1999年才出手買第二個物業，以2,680萬買入地利根德閣。2000年至2002年，林氏買入9個物業，集中於西半山寶華軒，以及灣仔李節花園。2003年沙士來襲、港樓迎來最後一跌，林奮強再買入3個單位，2004年一口氣掃17個單位，一半是擎天半島高層靚戶。2005至2007年再掃入8個單位，2008及2009年趁金融海嘯掃入7個單位，集中維港灣及擎天半島。2010年至今，再沒有買任何物業。統計1999年至2009年，合共買了45個單位。
計及今年初以逾3,000萬沽出維港灣複式單位，林氏過去10年共沽出22個單位，意味手頭上尚有23個物業，市值超過5億元。
好似林奮強買樓致富方程式：1變2、2變4，4變8，然後退休做收租佬的故事，在10多年前的確夠大膽加眼光就能成事。但大家要接受一個現實，要重演這樣的「勵志」故事，已不存在。林奮強仍揸住廿層樓，是否代表他仍睇好樓市，我不知道，但有一點是，樓市就算跌兩成甚至五成，林奮強有Buffer守到，租金回報仍然高到離曬譜，但近年㷫烚烚趕入市的投資者，就一定瀨硬嘢。
後記：股榮睇淡樓市近兩年，這篇文不是轉軚，而是回帶講事實，我仍然相信，樓價年底前會作出調整，原因翻閱以往文章。
股榮
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97年主權移交至今，香港前進還是倒退？「蘋果」與你細數廿載風雨。
【回歸二十年】專頁：http://hksar20.appledaily.com.hk
股榮
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