趣BLOG BLOG：十年一跌 2018樓價必跌？
上期講明年加息三厘的可能，引起不少意見，當然網友絕大部份傾向相信樓價只升不跌，甚至覺得股榮唱衰，背後總有目的。
千禧年畢業後，大約工作五年（頭三年打兩份工），儲到兩成首期，以270萬買入一個荃灣屋苑單位，當時正值美國加息、港息超加的周期，每月供款驟增數千元，這是買樓前沒有預計的事，單位今年供甩，留作父母居所。
四年前於同區以400多萬買入另一單位，自住至今。單位就算升值又如何，見估值升、毗鄰單位屢創新高，只是潛意識的感覺良好，沒有實際得益，銀行遊說加按套現，難道不用還嗎？樓市絕大部份，都是低買低賣、高買高賣，能夠低買高賣，成功率極低。
唱衰樓市的，不一定是租奴或者落錯車的人，就算是有自置物業，亦不能否認樓市位高勢危的事實。新盤開癲價，其實是計入未來三年的溢價，真的有實際需求、且做完加三厘壓力測試仍然過到，不介意樓價稍為遇上大調整，隨時可以入市。
股榮提醒的，是很多盲目崇拜「樓價只升不跌教」，發展商提供所謂呼吸Plan免壓測免審查，造就更多人入教，風險零意識，額外供款零準備，因為他們堅信零加息。
如果是昔日沒有三年辣招稅鎖綁期，肯止蝕仍能走到，但市況逆轉，SSD將成為加劇跌市的元凶。
今年初的股市魔咒「十年一跌，逢七必跌」幾可肯定失效，過去兩次樓市大跌，適逢都是8字尾，包括1998年金融風暴及2008年金融海嘯，絕不希望「十年一次，逢八必跌」在樓市重演，事關金管局多輪逆周期措施，對銀行已經有妥善保護，但是對採用發展商高成數的買家卻是零保護，樓市不升，他們已面對未能上會風險。
金管局有一個圖，不妨可借用供大家參考。該局根據差估處及統計處收集數據，以一個約500多呎單位的置業成本及租賃成本計算出買租價差比率，今年上半年比率達到176%，反映樓宇買家置業成本較租樓多出76%，1998年有關比率於300%以上見頂，然後急跌。2008年有關比率升至150%水平後，亦見頂急回。
過去兩年一直提示樓市有下跌風險，最終樓價指數反而升逾兩成。2018年預測，香港跟美國加息，樓價估計調整兩成，如明年底CCL最終不低於135（現為165），此欄及fb再不會再談任何樓市的相關資訊。
股榮
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