運籌帷幄 - 梁業豪 2018年4月28日
《運籌帷幄－梁業豪》香港樓市（二）：買新樓收租的租金回報
《運籌帷幄》上一代香港人的傳統智慧，為努力賺錢，積極儲蓄，然後置業自住，再買樓收
租。他們深信，買「磚頭」乃最佳投資方式；其他投資方式他們都不懂，亦沒有信心。雖然
１９９７年至２００３年期間樓價曾經大跌，亦改變不了他們的看法
。若於本港買入住宅單位作
投資，二手樓較新樓會較為合適，特別是後者以顯著地高的溢價出售。從另一個角度來看，物業
投資的回報來自價格上升與租金收入（相等於股票投資的股息收入），後者必須具足夠的吸引力
，才能符合中長線投資者的要求。可惜的是，近年租金的升幅明顯地不及住宅單位價格的升幅，
代表租金回報率在持續下跌中，令買樓收租作為中長線投資的工具變得愈來愈不吸引。
另一點很多人會忽略的，為於新樓盤入夥，業主收樓後，該樓盤便會有大量租盤供應。於此
供過於求的環境下，業主被逼爭相降價求租，令其租金回報低於鄰近的屋苑。一般而言，該樓盤
的租金水平需於至少兩三年後才能追得上鄰近的屋苑。由此可見，新樓的持貨成本除了較二手樓
為高外，其首數年的租金回報亦會較低。再次證明，買新樓作投資是不夠精明的，二手樓會是較
為合適的選擇。那麼，買新樓自住又如何呢？
若買樓自住，當然是新樓為自己和家人所帶來的享受程度會較二手樓高得多；相信我毋需多
作解釋，大家亦會明白。問題是，若地產發展商的開價時所採用的溢價過高，與將買「心頭好」
量化後的溢價有太大的差距，即反映出地產發展商要求的利潤過深；於此情況下，各位還是另選
新樓盤，或改買二手樓為上。最後，大家應緊記，無論新樓盤的會所有多麼豪華，居住環境有多
麼美好，屋苑設備有多麼完善，最終享受的都會是住戶（閣下的租客），而非收租的業主。況且
、在香港，每個月的管理費多會由業主負責支付。《經濟通及交易通首席顧問 梁業豪》
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