趣BlogBlog - 股榮 2018年10月28日
趣BLOG BLOG：樓價「假」跌
負資產「真」湧現 - 股榮
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反映二手樓價的中原城市領先指數，上周跌0.16%，四周合共累計跌了0.98%。當全城二手紛紛減價沽出，名義上滯後兩至三周的指數，仍然同大家講，樓價只是跌條毛式「假」跌，真相是甚麼，業界朋友及從業員應該知道底蘊。
而當一手大型鐵路沿綫盤，首批居然賣不足四成，不單是開錯價問題，而是，一班有實力的炒家或準買家，已嗅到中美貿易戰下，中港經濟表面仍然昇華，但寒冬暗裏已經降臨。遲買平幾球，Cash is king的時代即將來臨，未來樓市會重現數個現象，最傷的，就是負資產，這是今年買樓市民所面對的困境。
二手真劈假跌，數字是否騙人，大家落去代理舖指住「今期至筍」單位，然後問番年中新高成交價，放盤價平一球是新常態，用兩個個案解釋。
嘉湖山莊麗湖居1座高層F室，兩房實用442呎，今年7月成交價588萬元，呎價13,303元創屋苑歷史新高。最新估值（中銀517萬元，滙豐538萬元），估值較造價低最多12%。屋苑兩房造價已跌穿460萬元，景湖居1座中層E室，實用446呎，剛售456萬元，呎價10,224元，較歷史新高呎價低23%。
金獅花園金豐閣中層3室，實用260呎，今年8月以510萬元成交，呎價19,615元新高，最新估值（中銀465萬元，滙豐449萬元），估值較造價低最多12%。屋苑最新錄得成交，同座金豐閣高層5室，實用面積266呎，成交價420萬元，呎價15,789元，較8月成交呎價低20%。
透過按保計劃，上述兩單年中所創的新高成交，仍可承做八成按揭，惟樓價此刻的價值，已低於銀行估值逾一成，同類單位最新成交價，更較新高單位價低兩成或以上。當物業市值，低於原先向銀行借貸的金額，這就是負資產。
負資產的噩夢，很多人未經歷過，包括現時樓市生力軍的80後至90後一群。但2003年最高峯時，負資產家庭達到10萬戶，佔所有按揭比重超過兩成，涉及金額1,650億元。
過去數年資產價值大幅膨脹，加上金管局名義上限制按揭成數，實際上為銀行風險把關，但樓價急轉直下的最受害一群，恐怕就是靠父母幹勉強上車、用六球內買劏房的年輕買家。為求出貨，發展商奪命按到樓價120%的賣樓Plan，甚至是有呼吸無壓測的包借計劃，未來將衍生千計負資產，受傷的不但是買家，更慘是耗盡養老金甚至將供完層樓再抵押套現的父母輩。
多年來在Blog專欄強調，上車是需要的，但要為樓價調整兩成甚至三成作好心理準備，財政負擔計到數，而非全靠父母，可以去馬。樓市或供樓周期長達十年廿年，其間一定遇上低潮，但計到數、有能力的，縱遇逆流只要咬緊牙關可衝過。
負資產不可怕，冚家散最可悲。
P.S.
有連登網友為股榮去年底設下的「今年樓價跌兩成」預測倒數，中原指數年內還會公佈多9次（9個星期），要由現水平184跌至135，即兩個月要跌27%。輸了不再寫樓市評論，對我沒有影響，由始至終，Blog只是股榮用理據、用數據去寫覺得正確、非人雲亦雲股樓評論的平台，結果是正確與否，讀者心裏有數，自己問心無愧已夠了。指數跌至135，wait and see！
股榮
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