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2018年12月23日 星期日

趣BlogBlog - 股榮 2018年12月23日

趣BlogBlog - 股榮 2018年12月23日


趣BLOG BLOG:聯名買樓 名存實亡 - 股榮
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現時夫婦買樓,很多時樓契只落單方名字,以預留一個Quota留待將來一變二。資料圖片



近月樓市旺盤不旺市,觀塘凱滙兩輪累售近九百夥,周日第三輪估計亦可售罄,反觀其他新盤及二手買賣持續死寂,這個現象告訴大家,當一個稍為正常的市區非劏盤,以一個較市場折讓價開售,就會有一班「計到盡」的買家湧現。

所謂「計到盡」,就是要攞到最大著數,即是樓盤20.5%優惠折扣。據代理形容,買家中有一個很大比例,是40歲或以上「首置客」,他們過去一兩年透過「內部轉讓」拆名自製首置,換言之,夫婦其中一方將一個聯名物業單位除名,就可用首置身份,避免硬食政府15%印花稅,盡取兩成折扣「上車」。

據代理數字,今年首11個月該類內部轉讓已達4,324宗,按月宗數曾超過500宗,比例佔整體二手成交量直逼20%。因此,拆名內轉變首置入市,是未來樓價下跌時,一個相當重要的購買力。有網友問到,究竟這類潛在自製首置的買家,數目有多少?



拆名變首置避辣稅
稅務局每年會公佈物業持有人數數據,整理過去18年數據,值得同大家分享。2000年,物業擁有人只有1個的數目有近111萬個,佔比是58.2%,物業擁有人有兩個的數目則有74.78萬,佔比近四成。聯名買樓過去相當普遍,兩口子夾份供樓,樓契寫齊兩人亦理所當然,因此,聯名買樓數目由2000年至2012年一直保持上升勢頭,只是由於同期以個人名義買樓的數目更多,令聯名買樓的比例慢慢下滑至35.4%。

2013年2月,政府推出雙倍印花稅(DSD),非首置客買第二個單位要繳加雙倍印花稅,這開啟了拆名變首置的先河,當年物業持有人兩個的數目,首度錄得下跌,而到了2016年政府加辣,將所有非首置買第二層單位印花稅狂加至15%,拆名內轉亦開始盛行,今年3月數據,聯名(2人)擁有物業的數目,已減至76.85萬個,較5年前減少約6萬個,佔比由35%跌至30%。另一邊廂,單人擁有物業的數目,由2013年的148.5萬,5年間增至169萬,淨增逾20萬個。

聯名揸樓數目過去5年淨減6萬,這是辣稅下畸型現象,而近年買一手或二手,就算是夫婦夾份一齊供,樓契很大機會只落單方名字,以預留一個Quota留待將來一變二。

目前聯名持有物業的數目仍有近77萬個,即使只有一成拆名自製首置,數目仍近8萬個,有這批「算死草」,樓市莫非真的跌條毛?每一個政策都有優缺點,自製首置「上車」,無疑贏在起步線,遇上升市周期,理應有著數。不過,今次樓市是調整抑或只是大跌周期的前菜,沒有人能預計到,政府出豉油你出雞,太過進取、加按套現幫另一位「首置」上車收租,務求一變二,不幸遇上大跌浪,結果或是二變零。

P.S.:CCL連跌12周共6.4%,最新報174.7,按周跌0.49%,距離年底預測目標135,還要跌多22.7%。預告一下,2018最後一篇blog會寫幾時是入市時機。

股榮
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