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2019年10月27日 星期日

趣BlogBlog - 股榮 2019年10月27日

趣BlogBlog - 股榮 2019年10月27日


【趣BLOG BLOG】十大高危負資產劏盤 - 股榮
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林鄭宣佈大幅放寬首置按揭上限規定,令二手市場起死回生,將軍澳10日135宗成交,另一邊廂新盤市場急降溫,上周五三盤400個貨尾,最終僅賣120夥,沽貨比率只有三成,發展商不欲減價賣樓下,未來只會在優惠上「整色整水」,包括提高代理傭金至8%(曲線減價)、發展商「員工朋友」減價8%、先住後付長達四年等等,但當一切都不奏效時,減價不日上演。

事實上,長實(1113)樓神趙國雄日前接受傳媒訪問時,承認樓市氣氛好轉,但看不到有大幅加價的空間,指在中美貿易戰、全球經濟放緩下,樓價存在極大下行壓力,施政報告後交投雖有上升,但價格未有上升動力,料明年整體樓價只會平穩發展。上述言論與林鄭指樓市沒下行風險,新措施不會增加負資產,存在極大分歧。大家信超人手下預測,抑或是連何時被撤也不知的林鄭?未來一年半載會有答案,但新政策之下,大致可預期,過去三年以高溢價賣樓的劏盤,隨著額外印花稅(SSD)鬆綁及即將收樓,實際價值將重歸現實,保守估計,劏房買家如欲出貨,劈價兩成會是最低消費。

昔日劏盤有價有市,只因四個字:「將呎就價」。按揭成數的限制,扭曲了市場購買力集中在600萬元以下物業,盤點過去三年十大高危貴價劏盤,扣曬優惠後的首批折實平均呎價,大部份都超過2萬元以上,用600萬元以下買入只有200餘呎的劏房,以前冇得揀,唯有求價不求呎,現時首期大減,有能力供的準買家,多少少總銀碼換來大一倍的空間,劏房與正常戶的呎價價差,會由高溢價轉為平水,甚至往後會轉為低水。

何文田加多利軒日前出現首宗蝕讓。中層E室267呎,兩年半前以588萬(呎價2.2萬元)一手買入,上月以488萬元(呎價1.83萬元)轉售,未計SSD已輸17%或一球。未來負資產大熱已售劏盤,應該首選今年底收樓的西營盤63 Pokfulam,成交呎價最高超過4萬元,平均計亦接近3萬元,用六球買200呎納米盤,未有新政策前,只能盡借八成,兩成首期要120萬元。而新政策下,首置買800萬物業,首期一成(80萬元)可借九成上車,如供得起的話,自然會揀實用面積400呎的市區樓或600呎的新界二手樓。

過去數年不少發展商將圖則重畫劏細,未來劏房最高危的新盤,就是下周一賣樓的恒大.珺瓏灣。除了首批折實呎價逾1.5萬元較同區貴25%不合理外,最大問題還是地點。97年三大負資產重災盤:青衣灝景灣、荃灣愉景新城及深井浪翠園,前兩者已經完全收復失地兼進賬不少,但偏偏浪翠園仍然大低水,當年97炒得最癲是第3期,實呎升穿1.3萬元,22年後的今日,最新實呎仍是約1.3萬元,原因就是買樓的金科玉律「地點.地點.地點」。

恒大.珺瓏灣位處屯門掃管笏,交通已屬死穴,1.5萬蚊呎買山旮旯劏房,命運就仿如廿年前摸頂買浪翠園,捱得到,卻冇好報。

股榮
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