【趣BLOG BLOG】十大高危負資產劏盤 - 股榮
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林鄭宣佈大幅放寬首置按揭上限規定，令二手市場起死回生，將軍澳10日135宗成交，另一邊廂新盤市場急降溫，上周五三盤400個貨尾，最終僅賣120夥，沽貨比率只有三成，發展商不欲減價賣樓下，未來只會在優惠上「整色整水」，包括提高代理傭金至8%（曲線減價）、發展商「員工朋友」減價8%、先住後付長達四年等等，但當一切都不奏效時，減價不日上演。
事實上，長實（1113）樓神趙國雄日前接受傳媒訪問時，承認樓市氣氛好轉，但看不到有大幅加價的空間，指在中美貿易戰、全球經濟放緩下，樓價存在極大下行壓力，施政報告後交投雖有上升，但價格未有上升動力，料明年整體樓價只會平穩發展。上述言論與林鄭指樓市沒下行風險，新措施不會增加負資產，存在極大分歧。大家信超人手下預測，抑或是連何時被撤也不知的林鄭？未來一年半載會有答案，但新政策之下，大致可預期，過去三年以高溢價賣樓的劏盤，隨著額外印花稅（SSD）鬆綁及即將收樓，實際價值將重歸現實，保守估計，劏房買家如欲出貨，劈價兩成會是最低消費。
昔日劏盤有價有市，只因四個字：「將呎就價」。按揭成數的限制，扭曲了市場購買力集中在600萬元以下物業，盤點過去三年十大高危貴價劏盤，扣曬優惠後的首批折實平均呎價，大部份都超過2萬元以上，用600萬元以下買入只有200餘呎的劏房，以前冇得揀，唯有求價不求呎，現時首期大減，有能力供的準買家，多少少總銀碼換來大一倍的空間，劏房與正常戶的呎價價差，會由高溢價轉為平水，甚至往後會轉為低水。
何文田加多利軒日前出現首宗蝕讓。中層E室267呎，兩年半前以588萬（呎價2.2萬元）一手買入，上月以488萬元（呎價1.83萬元）轉售，未計SSD已輸17%或一球。未來負資產大熱已售劏盤，應該首選今年底收樓的西營盤63 Pokfulam，成交呎價最高超過4萬元，平均計亦接近3萬元，用六球買200呎納米盤，未有新政策前，只能盡借八成，兩成首期要120萬元。而新政策下，首置買800萬物業，首期一成（80萬元）可借九成上車，如供得起的話，自然會揀實用面積400呎的市區樓或600呎的新界二手樓。
過去數年不少發展商將圖則重畫劏細，未來劏房最高危的新盤，就是下周一賣樓的恒大．珺瓏灣。除了首批折實呎價逾1.5萬元較同區貴25%不合理外，最大問題還是地點。97年三大負資產重災盤：青衣灝景灣、荃灣愉景新城及深井浪翠園，前兩者已經完全收復失地兼進賬不少，但偏偏浪翠園仍然大低水，當年97炒得最癲是第3期，實呎升穿1.3萬元，22年後的今日，最新實呎仍是約1.3萬元，原因就是買樓的金科玉律「地點．地點．地點」。
恒大．珺瓏灣位處屯門掃管笏，交通已屬死穴，1.5萬蚊呎買山旮旯劏房，命運就仿如廿年前摸頂買浪翠園，捱得到，卻冇好報。
股榮
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