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2020年3月1日 星期日

趣BlogBlog - 股榮 2020年3月1日

趣BlogBlog - 股榮 2020年3月1日


美股過去一周慘況,無疑令人聯想起2008年金融海嘯,當年雷曼清盤,連鎖反應令全球金融及信貸市場一片混亂,不過全球中央銀行齊心減息,兼及後齊齊放水,由危轉機,無論股市或樓市都極速反彈。

今次武漢肺炎擴散全球,美國確診個案增至60宗,表面上是觸發今次美股大瀉的導火線,外間不斷放風儲局3

月減息,貨幣政策真的能挽經濟於既倒,但我深信還要看疫情能否受控,勿演變成全球大流行,否則減息以至加強量寬放水,對今次疫情下的全球供應鏈斷裂未見實質幫助。

Hope for the best,prepare for the worst,大家要有心理準備打一場超級逆境波,當鍾南山指疫情有信心4月底受控,未來一個月股市將會反覆尋底,而較股市跌幅更大的,相信會是樓價。

中原樓價指數(CCL)今年以來近乎原地不變,最新報178.11,而港股首兩個月則跌7%或2,060點。股市一般跑前樓市三至六個月,未來一季,跌一成會是最低消費,而在百業蕭條、失業率攀升形勢下,股神畢菲特金句:「潮退後便知誰沒穿泳褲」,將會令過去三、四年,以呼吸Plan置業的買家,暴露於極高風險當中,亦是疫情下樓市首當其衝的一群。

所謂「呼吸Plan」,意思是任何人(有呼吸的人)申請也可獲批的超高成數按揭,一般是發展商旗下財務公司,以高息貸款向財力較弱、未能找到銀行做按揭的準買家提供借貸。買家以半成首期上車,實際與發展商對賭,押注未來樓價續升,可以適時沽貨或轉按至銀行低息按揭。

上周有兩宗數年前呼吸Plan蝕讓沽貨,甚至撻大定個案,某程度為呼吸Plan變窒息Mode,揭開序幕。嘉里(683)屯門滿名山2016年5月推出五年內供息不供本的呼吸Plan,兩成首期上車,並由發展商旗下財務公司包借八成,買家毋須提供收入證明。土地註冊處資料顯示,滿庭8座高層G室,實用571呎,2016年7月以682.5萬元購入,並選用「1,838一按計劃」,首期128萬元,首年免供免息,第二、三年利息為P減4厘,月供利息約4,500元。但第四、五年息口調高至P(現為5厘),月供息2.2萬元。業主持貨逾三年斬纜沽貨,賬面損手40萬元,若連利息、傭金及釐印費等開支,料損手逾80萬元。

紅磡環海.東岸最新亦錄得一宗撻大定個案。買家2015年用「開心直通車」計劃,斥538萬買入312呎單位。付樓價5%後,其後以「滴滴金」方式,每個月付樓價0.35%,至入夥時須繳餘額。該盤去年1月入夥,買家合共繳付樓價17.6%,約95萬元。餘下約83%樓價,買家入夥時可向九建旗下財仔借盡一按或二按上會,免入息證明,息率卻高見P加0.75厘(實際按息5.75厘)。不過交易於上周終止,買家料損失近百萬定金。

據一手成交記錄顯示,超過625夥買家選用「開心直通車計劃」,佔單位總數逾六成。這批買家除非抬錢上會,否則很大機會要捱貴息或索性賣樓。

早年發展商的呼吸Plan、以至去年10月林鄭突放寬按保(800萬樓可借九成),都是令一班實力較弱的買家,趕搭樓市瘋狂列車。疫情陰霾突襲,想避免「潮退後沒穿泳褲」的慘淡場面,這班業主可以做的,是與時間競賽,保留子彈儲備,避免過度開支,不是搵泳褲,而是遊得越遠越好,迎接下一個潮漲來臨。

股榮
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