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2020年11月28日 星期六

林氏力牆 - 林本利 2020年11月28日

林氏力牆 - 林本利 2020年11月28日


林氏力牆|貪新忘舊 最終要撻定(林本利)


正所謂「羊毛出自羊身上」,發展商自然會將這些「優惠」加在樓價之上

過去多年,政府推出一系列措施,企圖遏止樓價上升,聰明的發展商自然想盡辦法去適應,結果令認購樓花的小業主眼花繚亂,以遠高於市價購入樓花也不自知。到臨近收樓時,才知道銀行估價遠低

於購入價,因未有足夠資金上會而被迫撻定。近月便出現大量新盤撻定的情況。

首先政府一直收緊銀行住宅按揭貸款,千萬元住宅最多只可以按五成,即500萬元。發展商為了吸引買家認購,除了提供免入息審查的二按、首兩三年還息不還本外,還會代買家繳付印花稅及傭金等優惠。

以一個市價1,000萬元的住宅為例,在二手市場買家須要繳付3.75%印花稅和1%傭金,合共4.75%,即47.5萬元。買家支付500萬元首期,餘款500萬元申請銀行按揭,分25年或30年還款,息率約2厘,每月供款約2萬元左右。只要買家月入4萬多元,便可以通過壓力測試,成功申請到銀行按揭。

若然買家未有足夠首期而認購發展商的遠期樓花,以為可以申請二按,或者再儲蓄多兩三年,等到入夥時便有足夠首期上會。發展商提供的免入息審查還款計劃,因應壞帳風險較高,息率自然亦較高,一般要5厘或以上,借300萬元便要月供近2萬元。購買一個1,000萬元的住宅,向銀行申請按揭貸款200萬元,息率約2厘,月供8,000多元;向發展商借300萬元,月供近2萬元,兩筆按揭貸款加起來800萬元,便要月供28,000多元。即使首兩三年可以還息不還本,之後仍要還本,而且因此而延長供樓還款期。

至於發展商代買家繳付印花稅及傭金,亦肯定不是優惠。正所謂「羊毛出自羊身上」,發展商自然會將這些「優惠」加在樓價之上,原本只值955萬元的樓花,發展商提供4.75%的代付印花稅及傭金優惠,樓花售價便調高至1,000萬元。最可怕的是到樓花入夥時,真實樓價現形,銀行估價不足,買家因此而大失預算,一旦資金不足便要被迫撻定。

因此筆者不時勸告買樓自住的首置人士,切記「貪新忘舊」,被發展商五花八門的銷售手法誤導而高價入市。香港的主要發展商能夠個個千億元身家,營商手法肯定聰明過小市民和小業主。

林本利
經濟學家、活道教育中心創辦人
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