林氏力牆｜貪新忘舊 最終要撻定（林本利）
正所謂「羊毛出自羊身上」，發展商自然會將這些「優惠」加在樓價之上
過去多年，政府推出一系列措施，企圖遏止樓價上升，聰明的發展商自然想盡辦法去適應，結果令認購樓花的小業主眼花繚亂，以遠高於市價購入樓花也不自知。到臨近收樓時，才知道銀行估價遠低
於購入價，因未有足夠資金上會而被迫撻定。近月便出現大量新盤撻定的情況。
首先政府一直收緊銀行住宅按揭貸款，千萬元住宅最多只可以按五成，即500萬元。發展商為了吸引買家認購，除了提供免入息審查的二按、首兩三年還息不還本外，還會代買家繳付印花稅及傭金等優惠。
以一個市價1,000萬元的住宅為例，在二手市場買家須要繳付3.75%印花稅和1%傭金，合共4.75%，即47.5萬元。買家支付500萬元首期，餘款500萬元申請銀行按揭，分25年或30年還款，息率約2厘，每月供款約2萬元左右。只要買家月入4萬多元，便可以通過壓力測試，成功申請到銀行按揭。
若然買家未有足夠首期而認購發展商的遠期樓花，以為可以申請二按，或者再儲蓄多兩三年，等到入夥時便有足夠首期上會。發展商提供的免入息審查還款計劃，因應壞帳風險較高，息率自然亦較高，一般要5厘或以上，借300萬元便要月供近2萬元。購買一個1,000萬元的住宅，向銀行申請按揭貸款200萬元，息率約2厘，月供8,000多元；向發展商借300萬元，月供近2萬元，兩筆按揭貸款加起來800萬元，便要月供28,000多元。即使首兩三年可以還息不還本，之後仍要還本，而且因此而延長供樓還款期。
至於發展商代買家繳付印花稅及傭金，亦肯定不是優惠。正所謂「羊毛出自羊身上」，發展商自然會將這些「優惠」加在樓價之上，原本只值955萬元的樓花，發展商提供4.75%的代付印花稅及傭金優惠，樓花售價便調高至1,000萬元。最可怕的是到樓花入夥時，真實樓價現形，銀行估價不足，買家因此而大失預算，一旦資金不足便要被迫撻定。
因此筆者不時勸告買樓自住的首置人士，切記「貪新忘舊」，被發展商五花八門的銷售手法誤導而高價入市。香港的主要發展商能夠個個千億元身家，營商手法肯定聰明過小市民和小業主。
林本利
經濟學家、活道教育中心創辦人
-----------------------------
掌握理財智慧 感受生活品味
investMAN全新網頁 優雅登場
-----------------------------
部署退休 輕鬆達至財務自由
點擊即睇《退休理財天書》
-----------------------------
【全球樓行】 Dream House零距離
屬於香港人的移民攻略
-----------------------------
支持蘋果深度報道，深入社區，踢爆權貴，即Like蘋果專題及調查組FB專頁！
林氏力牆 - 林本利 舊文
來源 source: http://hk.news.appledaily.com