樓價會隨人口下跌而下跌嗎？
據統計處的最新數字，2020年底香港的人口約747.42萬，較2019年底的752.08萬人減少了4.66萬人，按年跌了0.6%。有人擔心，人口少了，對房屋的需要就會跟著回落，這會對樓價有負面的拖累。
這樣的推論好像很有道理，問題是影響樓市的因
素很多，人口並非唯一的因素。以近期樓價的走勢來看，即使離開香港的人多了，對香港的樓價似乎並沒有造成多大的負面影響。
出現這種情況的原因，可能是過去積累的房屋短缺實在太多了。單是看公屋輪候冊，就有近15萬戶在輪候；他們要輪候5年，才有機會獲得合適的分配。至於參加居屋抽籤認購的白表買家(非公屋住戶)，亦曾試過超逾20萬戶。足見市場對樓宇的需求有多殷切。若果連私人市場的需求一併計起來，香港的整體房屋短缺，很可能超過50萬戶。因此，即使人口少了4.66萬人(約1.55萬個家庭)，對紓緩房屋缺乏的情況，亦起不了多大的作用。
我估計，去年香港的人口之所以會下跌，主要由三項因素所導致。一是源自社會內部的分化。之前的社會運動，顯示有一部分香港人對現狀非常不滿，當他們發覺香港未來的發展，不可能如他們所願的時候，有些人可能選擇移民去別處生活。二是新冠疫情對本地經濟造成嚴重的損害，部分市民可能因為經濟前景不明朗而不敢生孩子。2020年，香港出生人數為4.31萬人，而死亡人數卻有4.98萬人，出現了0.67萬人的自然減少。這是以前未出現過的。三是疫情導致交通停頓，以至連持單程證來港的人也只得1.01萬人，比之前少了74%，合共少了2.9萬個人。
後兩項原因皆因疫情造成，這類負面影響會因疫情的紓緩而逐步化解。現在香港已開始接種疫苗，隨著有抗體的人日漸增加，我相信香港應可以逐步恢復正常的出生率與人口流入率。
至於移民問題，本欄之前已談過不少。我的基本取態是，想走的人應讓他們走，勉強是沒有幸福的。在香港建制出現基本性改變的時候，社會上出現一定的人口流動是十分正常的。香港能夠在人口上換一下血，等如一間公司在換了老闆之後，出現一些人員上的更替，未必不是好事。
我們所處的世界，其實在不斷地進行人口流動。經濟發展得比較好，人生相對安全的地區，都不斷有人口源源流入。以香港現時的環境，不愁沒有好質素的人想來香港生活，關鍵是我們懂不懂得怎樣作挑選罷了。
香港從來都是一個移民城市，人口流動往往為香港帶來新的動力，新的突破。香港的前景不會因為有部分人口流失而變得失色，反而可能因為有吐故納新而變得更有活力。
施永青 am730C觀點 舊文
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