其實住宅就沒什麼變化，不升這幾年就當它是跌，一些急著要套現、要賣的，那段時間他不「劈價」也很難賣出。現在有點像股市一樣，「水浸」之下跌不下去，但因太貴也升不了上去。股市通常是「浮下浮下」，調整不明顯，但又跌不夠，一段時間後又要調整。樓也有類似情況，橫行狀態持續時間長，已經有兩三年，這兩三
年它沒怎麼跌、也沒怎麼升，情況有點像1970年後期，那時也是高通脹，樓價也高，貴到市民買不起，買不起時樓價其實需要跌，因為需求下降，但又沒有跌。
現在情況有點類似，這是週期性因素，但長線因素就需要看到底香港是否還是「香港」，香港其實變質得很明顯，現在不是一個國際城市的情況下，其實再在這裡賺大錢的機會不大，眼見很多人也移民、走資。會有一批新人代替，但新來的肯定會次一級，他們因認為香港現狀比他們好，才會過來，但自覺自己比香港好，例如深圳，廣州的人其實不會來港。一些相對二三四線的人才會來，香港人的質素就會下跌。香港的質素是建基於人，香港人高質素才會有高樓價，當不是國際城市時，其實很難合理化一個高樓價。除了都市外，很多地方其實人口不會長期如此稠密、不夠地又不夠樓，絕大部份地方也是足夠的，其實香港也是足夠的，計戶口、計單位的話是足夠的，但人買了超過一間去投機、希望升值。但長遠來說沒有表現，大家就會退、會「換馬」，近年持香港樓其實沒什麼表現，美國樓最新樓價按年升雙位數字，英國也是，大家看到香港沒表現就慢慢會把錢移到其他地方。
現在香港租金回報率其實很低，大家要接受一創新低的回報，大概一點幾厘，甚至一厘，就算買十年長期債卷的回報也有一至兩厘，更沒有風險。租樓一厘回報的帳面回報，還未扣除差餉、管理費等等，分分鐘租不出要蝕錢，考慮這些因素後，現在持有物業的也是投機心態，投機就需要看價位，但問題是價位沒有升，現在聲稱會升一兩成的是樓盤經記和代理，但實際上又是不是？如果樓價這些容易就升一兩成，經濟增長也應該很大，但現在又像不像，大家也心中有數。
在外圍表現似乎更好的情況下，有錢投機的人也很可以會想到外面。並不是說看得很淡。但如果普遍做生意的商業樓、鋪位、辦公室都跌，證明了這裡很難賺錢，難賺錢的情況下住宅是否又能維持撐著如此水平，是否真的要賺錢很難、鋪價跌一大半、辦公室租金以雙位數下跌，人們都會繼續湧入香港，死也要住在這裡？這已經是一個常識問題。
作者簡介：
羅家聰
有「末日博士」之稱、交通銀行前首席經濟師
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