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2022年12月27日 星期二

勁一專欄 - 諗sir 2022年12月27日

勁一專欄 - 諗sir 2022年12月27日


80後中產買完英國樓 再想「1劏6」開內地學生宿舍:150萬首期搞掂曬!

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讀者梁先生:本人35歲,月入10萬元,另有花紅但不確定。資產有九龍區兩房單位,市值約1,000萬元,只供了一年,仍欠740萬元按揭,月供加雜費約30,000元;手持現金200萬元。

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希望在英國

買一間400萬元的屋,以120萬元敘造首期;另外再在香港加多間學生宿舍收租,然後一步步建立一個收息portfolio。閣下認為要多久時間先做到?

希望在英國買一間400萬元的屋,以120萬元敘造首期;另外再在香港加多間學生宿舍收租,然後一步步建立一個收息portfolio。(圖片來源:[email protected])

諗sir:其實花50幾萬元就可以「開波」做學生宿舍,目前樓價回調,三房入手價約500萬至600萬元都有,將三房改為五至六個房間,然後收租。

五個房間收租,假設每間月租5,500元,每月合共收租27,500元,而每月供樓約17,000元(456÷259×10,000)。

若繳付首期114萬元,獲月現金流10,500元(27,500–17,000元),就當交埋管理費後,每月仍有萬元收入,而付出是114萬元。即投入114萬元,一年收租12萬元,回報為10厘。

(圖片來源:政府新聞網)

買特色單位做宿舍
有些業主明白,多投入資金去收租會更好,可買樓齡較新及有些特色的單位做宿舍。

假設現時中港未完全通關,一間房租金租值提升至6,500元,樓價約700幾萬元,條數如下:(6,500×6–608÷259×10,000)=39,000–23,000=16,000元。

投入約150萬元首期,每月收16,000元正現金流,正現金流回報率為約13厘。

間樓要揀頗新樓齡,不要用舊樓去做間隔,而間房的物料及方法,亦不要令單位觸犯條例。

明年內地學生對在港升學、或留港工作的意欲會再增加。

內地每年有1,000萬名高考生;文憑試考生年僅40,000人。(圖片來源:政府新聞網)

內地每年有1,000萬名高考生;香港文憑試考生年僅40,000人。香港教育局清除了不少在港考試的要求,故內地生在港考試更易接駁海外大學,留在香港亦有更多機會。

讀者要做宿舍,在港借貸容易批核;加上宿舍的租務管理,其實較整間屋出租方便。

例如業主們擔心的「租霸」,只礙於法律不容許業主打開大門收樓,而宿舍本身的大門是共用的,情況即時易於解決。

相對買英國樓,建議在英國買第一間樓還是租,適應了知道自己生活習慣後,下一間才買。

讀者如果不打算在香港長居,建議旗下物業在額外印花稅(SSD)過後,連九龍區兩房都賣走,套現200幾萬元現金。

加上手上的資金,近500萬元,當中抽出約150萬元,細細地可以逐間開始去買樓收租,因為細價樓樓價在港要跌都較慢。

此外,讀者利用香港的高生活水平去產出現金流,津貼自己到外地生活。投入150萬至200萬元左右,產出每月15,000至20,000元的正現金流,為達到財務自由走出第一步。

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圖片來源:政府新聞網、[email protected]
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