80後中產買完英國樓 再想「1劏6」開內地學生宿舍：150萬首期搞掂曬！
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讀者梁先生：本人35歲，月入10萬元，另有花紅但不確定。資產有九龍區兩房單位，市值約1,000萬元，只供了一年，仍欠740萬元按揭，月供加雜費約30,000元；手持現金200萬元。
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希望在英國
買一間400萬元的屋，以120萬元敘造首期；另外再在香港加多間學生宿舍收租，然後一步步建立一個收息portfolio。閣下認為要多久時間先做到？
希望在英國買一間400萬元的屋，以120萬元敘造首期；另外再在香港加多間學生宿舍收租，然後一步步建立一個收息portfolio。（圖片來源：[email protected]） 諗sir：其實花50幾萬元就可以「開波」做學生宿舍，目前樓價回調，三房入手價約500萬至600萬元都有，將三房改為五至六個房間，然後收租。
五個房間收租，假設每間月租5,500元，每月合共收租27,500元，而每月供樓約17,000元（456÷259×10,000）。
若繳付首期114萬元，獲月現金流10,500元（27,500–17,000元），就當交埋管理費後，每月仍有萬元收入，而付出是114萬元。即投入114萬元，一年收租12萬元，回報為10厘。
（圖片來源：政府新聞網） 買特色單位做宿舍
有些業主明白，多投入資金去收租會更好，可買樓齡較新及有些特色的單位做宿舍。
假設現時中港未完全通關，一間房租金租值提升至6,500元，樓價約700幾萬元，條數如下：（6,500×6–608÷259×10,000）=39,000–23,000=16,000元。
投入約150萬元首期，每月收16,000元正現金流，正現金流回報率為約13厘。
間樓要揀頗新樓齡，不要用舊樓去做間隔，而間房的物料及方法，亦不要令單位觸犯條例。
明年內地學生對在港升學、或留港工作的意欲會再增加。
內地每年有1,000萬名高考生；文憑試考生年僅40,000人。（圖片來源：政府新聞網） 內地每年有1,000萬名高考生；香港文憑試考生年僅40,000人。香港教育局清除了不少在港考試的要求，故內地生在港考試更易接駁海外大學，留在香港亦有更多機會。
讀者要做宿舍，在港借貸容易批核；加上宿舍的租務管理，其實較整間屋出租方便。
例如業主們擔心的「租霸」，只礙於法律不容許業主打開大門收樓，而宿舍本身的大門是共用的，情況即時易於解決。
相對買英國樓，建議在英國買第一間樓還是租，適應了知道自己生活習慣後，下一間才買。
讀者如果不打算在香港長居，建議旗下物業在額外印花稅（SSD）過後，連九龍區兩房都賣走，套現200幾萬元現金。
加上手上的資金，近500萬元，當中抽出約150萬元，細細地可以逐間開始去買樓收租，因為細價樓樓價在港要跌都較慢。
此外，讀者利用香港的高生活水平去產出現金流，津貼自己到外地生活。投入150萬至200萬元左右，產出每月15,000至20,000元的正現金流，為達到財務自由走出第一步。
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圖片來源：政府新聞網、[email protected]
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