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2023年1月20日 星期五

施永青 am730C觀點 - 施永青 2023年1月20日



施永青 am730C觀點 - 施永青 2023年1月20日


通關後內地客賣樓多還是買樓多?
通關後內地客賣樓多還是買樓多?


通關後內地客賣樓多還是買樓多?

1月8日香港與內地正式通關。通關初段,很明顯是北上的人比南下的人多。不過,大部分香港人都相信,隨著內地疫情逐漸消退,南下的人將很快多過北上的人。香港將來要面對的將是南下的人過多,而不是南下的人太少。相信這種現象,毋須等到今年年尾便會出現。

在通關之前,有批專門唱衰香港的人,就散播一種言論:認為一旦通關,就會有大量內地人趕著來香港賣樓;這些人因內地經濟出問題,出現財政困難,非賣樓套現不可;他們會因為急於套現,而不惜在售價上作大幅度的讓步,如是會導致香港的房地產市場受到沉重的打擊。

現在香港通關了,可以驗證這種言論有多「真確」了!相信有眼睛的人都可以看得到,通關後香港的樓市是交投活躍了,樓價反彈了,市場氣氛洋溢著一種樂觀的情緒,完全看不到內地客趕著來港賣樓的現象出現。

現實是,內地人若果真是急於用錢,疫情期間也可以委託經紀代他們在香港賣樓,待找到買家後才來港辦手續。為了要錢,隔離一下是難不倒他們的。相反,如果是買樓,其迫切性就比不上要套現的需要。因此,他們會把睇樓的活動盡量押後,以免來一次香港睇樓,就要前後隔離兩次。這種情況下,導致疫情期間,香港少了很多來港買樓的內地客。

現在通關不到兩個星期,情況已有明顯的轉變。雖然南下來港的大陸客不多,但豪宅的交投卻多了很多。疫情期間,香港房地產市場的成交,主要集中在一千萬以下的單位,兩千萬以上的成交就甚為少見。不過,通關後,兩千萬以上的成交立即倍增,令那些放盤都乏人問津的業主立時踴躍起來。

據一間內地渠道公司所作的市場調查,發現逾七成的內地投資者,都有意在投資組合中擁有一套香港的物業。香港人長期在香港生活,對一國兩制已習以為常;但對內地人來說,一國兩制仍是非常有吸引力的制度,令他們願意付出額外的代價去擁有一套香港的物業。問題只是他們要把人民幣匯來香港仍不太方便罷了。

在這種情況下,北京就有能力透過調控來港資金的鬆緊來調控香港的樓市。嫌香港的樓價升得太快時,可以閂水喉,覺得樓市需要扶持一下的時候,可把水喉扭鬆一些。

現時,內地客來香港買樓,大部分都是買入後不會賣出。原因是內地客在香港買樓,需要付極高的從價印花稅,稅率高達樓價的30%。在這種情況下,他們一旦賣樓,就等同之前的印花稅變成白付;下次再買香港樓時又得再付多次。如此高的交易成本,導致市場上甚少有大陸客放盤賣樓,豪宅市場因而少了流動性,樓價會因此受到一定的扭曲。

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