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2023年7月9日 星期日

渾水專欄 - 渾水 2023年7月9日



渾水專欄 - 渾水 2023年7月9日




明日大嶼和北部都會區,雙管齊下,未來香港將會有大量土地供應被釋放出來。

施永青最近發表了一個很武斷的言論,他說「牛市不會再重臨」,引起不少人關注。市場中人視它為一種特別的解讀。

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畢竟,施生的業務與樓市高度相關,連這位傳統樓市大好友都這樣說,似乎樓市真的應被睇淡。

我自己觀察樓市,也有類似感覺。
首先,明日大嶼和北部都會區,雙管齊下,未來香港將會有大量土地供應被釋放出來。另一方面,現屆政府執行政策上比想像中強硬,甚至可以隨便推翻十多年前已計劃好的發展規劃,例如啟德。啟德本身有很全面的規劃路徑,但今屆政府一上場,立刻改變了整個啟德發展區的規劃方向,弄得買了啟德樓的人,個個都失去了預算,無所適從。

同輩5年能上車算叻仔
更不用說粉嶺高球場的土地爭議。粉嶺高球場本來有很多既得利益者的阻力,但由於現屆政府執行意志相當強,相信它最後會無視這些既得利益者的反對,很大機會完全收回粉嶺高球場土地,以改善土地供應及完備房屋政策。

在可見的短期內,高息環境將會持續。雖說如此,但利息不會永遠地加下去,減息舉動總會出現,問題是幾時出現而已。

寫到這裡,難免有種感性油然而生。我們這一代人,真真正正與樓市週期完美錯過了。

譬如我,2014年大學畢業,沒有成長於一個很有錢的家庭,畢業後也要靠自己工作賺錢生活,但尚算萬幸,我兩年內已能掙到首期。只是當時我覺得若然將這筆首期用來置業,即是放棄了很多未來錢滾錢的機會。於是我沒有選擇置業,將這筆錢用作投資,在股市上錢滾錢,後來更自己創業,購置藝術收藏等等。

雖然我現在沒有樓,但我活得痛快,活得很有意義。

再觀乎與我同輩的人,我這一年畢業的同學,要買到樓,除了需要父母的幫助外,也要自己努力掙錢捱個五、六年,才能成功上車,這已算「叻仔」了。更加普遍的是,儲個十年錢,最後也買不到樓。

從2014年到2020年間,國際及本地社會形勢出現了翻天覆地的改變,身邊很多同齡朋友已有移民的準備,這些想移居海外的朋友,首先一定不會想買香港樓,除非一些早婚的同學,否則絕大多數人基本上與樓市升跌週期完美錯過。我這一輩人,搵到首期嘅時候,剛好就是樓市高點,移民潮開始醞釀的起點。

因此,樓價升跌對於我輩的壓力,不及80後那麼大。

樓市一向是週期最長的資產。不同於股票,股票市場可以在幾個月內變天,根據我自己的 event-driven approach 理論,幾個月內股票可炒作以倍計。

可是,樓市升跌週期,動輒高達十多年。
現在樓市價格幾乎跌到我約剛畢業時的水平。如果我真的按一般工作梯隊買樓上車,這筆錢應該輸了大半,還要負擔很大的供樓壓力,到最後我的狀況還及不上我剛剛畢業黃毛小子的狀態。

十年一覺揚州夢,我都畢業九年了,再看看我們這一輩的處境,難免不勝唏噓。

渾水
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