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2023年7月19日 星期三

KingSir傾樓 - 葉景強 2023年7月19日

KingSir傾樓 - 葉景強 2023年7月19日




自金管局宣佈放寬自住物業按揭成數後,無論學者、分析員以至業內人士大都認為措施對樓市有積極作用,但在現今成交低迷的情況下,刺激作用有限。筆者起初亦十分認同一眾市場分析,但再經深入思考後,發現新措施對以下三類買家確實有著不同程度的正面影響,這將為未來樓市反彈埋下伏線。

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第一類是上車客。表面上,整項措施好像只是協助換樓客換樓,但實際上對上車客亦有相當好處。叫得上車客,他們大多首期有限,很多都是以高成數按揭如9成上會。以往購入一個600萬上車盤,如承造30年9成按揭的話,申請者須付貸款額的4.35%作按揭保費即$234,900。但在新措施下,保費將降低至貸款額的2.16%即$116,640,足足減少一半有多。如再加上早前寬減從價印花稅所節省的$45,000,今天比以往共節省$163,260。



叫得上車客,他們大多首期有限,很多都是以高成數按揭如9成上會。以往購入一個600萬上車盤,如承造30年9成按揭的話,申請者須付貸款額的4.35%作按揭保費即$234,900。

第二類是自僱或收入不穩定的人士。眾所周知,如你申請高成數按揭,必須經香港按揭證券公司(HKMC)批核,但它們對申請者的收入證明一向十分嚴緊,這點一直令部份自僱或收入不穩定的人士入市卻步。然而,今天金管局放寬1,500萬或以下的住宅物業按揭成數至7成而無需經HKMC批核,對他們來說現在買樓只需付三成首期,不像以往要四至五成才能入市,大大減輕他們入市所需的資金。

更少資金便可上車換樓
第三類當然是換樓客。以往買一層1,500萬的中價單位,所需的首期最少要540萬,而今天則只需300萬,減少240萬。以往如想買入一層3000萬中高價單位,所需的首期最少要1500萬,但今天900萬就可以了,首期足足減少600萬。換樓客大多以家庭客為主,夫妻二人就有兩個買樓「人頭」,以往要540萬首期才能買一1,500萬單位,但今天300萬就可以,餘下的240萬首期加上5成按揭,就可輕易購入一480萬單位作投資收租。如夫婦的家人需要再買多一個單位自用、而又能供得起的話,那240萬首期足可以多購入一個1,200萬的單位。



以往買一層1,500萬的中價單位,所需的首期最少要540萬,而今天則只需300萬。

新措施可讓更多想買樓或換樓從而改善生活的市民,以更少的資金上到車換到樓。當然,在今天利率走勢還未明朗之時,就算有足夠首期都不代表他們會立即入市。然而,大家明白今次樓市下跌的主因是美國加息,但只要趨勢轉變,如加息週期完結、甚至減息週期開始的話,一直持觀望態度的一眾買家所累積的購買力,再加上新措施下造就的「新增購買力」,未來可能同時湧進市場,估計到時樓市將會有一個明顯的反彈。

葉景強(King Sir)
本欄隔周三刊出
KingSir傾樓 - 葉景強 舊文
本文作轉載及備份之用 來源 source: http://hk.finance.yahoo.com