自金管局宣佈放寬自住物業按揭成數後，無論學者、分析員以至業內人士大都認為措施對樓市有積極作用，但在現今成交低迷的情況下，刺激作用有限。筆者起初亦十分認同一眾市場分析，但再經深入思考後，發現新措施對以下三類買家確實有著不同程度的正面影響，這將為未來樓市反彈埋下伏線。
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第一類是上車客。表面上，整項措施好像只是協助換樓客換樓，但實際上對上車客亦有相當好處。叫得上車客，他們大多首期有限，很多都是以高成數按揭如9成上會。以往購入一個600萬上車盤，如承造30年9成按揭的話，申請者須付貸款額的4.35%作按揭保費即$234,900。但在新措施下，保費將降低至貸款額的2.16%即$116,640，足足減少一半有多。如再加上早前寬減從價印花稅所節省的$45,000，今天比以往共節省$163,260。
叫得上車客，他們大多首期有限，很多都是以高成數按揭如9成上會。以往購入一個600萬上車盤，如承造30年9成按揭的話，申請者須付貸款額的4.35%作按揭保費即$234,900。
第二類是自僱或收入不穩定的人士。眾所周知，如你申請高成數按揭，必須經香港按揭證券公司（HKMC）批核，但它們對申請者的收入證明一向十分嚴緊，這點一直令部份自僱或收入不穩定的人士入市卻步。然而，今天金管局放寬1,500萬或以下的住宅物業按揭成數至7成而無需經HKMC批核，對他們來說現在買樓只需付三成首期，不像以往要四至五成才能入市，大大減輕他們入市所需的資金。
更少資金便可上車換樓
第三類當然是換樓客。以往買一層1,500萬的中價單位，所需的首期最少要540萬，而今天則只需300萬，減少240萬。以往如想買入一層3000萬中高價單位，所需的首期最少要1500萬，但今天900萬就可以了，首期足足減少600萬。換樓客大多以家庭客為主，夫妻二人就有兩個買樓「人頭」，以往要540萬首期才能買一1,500萬單位，但今天300萬就可以，餘下的240萬首期加上5成按揭，就可輕易購入一480萬單位作投資收租。如夫婦的家人需要再買多一個單位自用、而又能供得起的話，那240萬首期足可以多購入一個1,200萬的單位。
以往買一層1,500萬的中價單位，所需的首期最少要540萬，而今天則只需300萬。
新措施可讓更多想買樓或換樓從而改善生活的市民，以更少的資金上到車換到樓。當然，在今天利率走勢還未明朗之時，就算有足夠首期都不代表他們會立即入市。然而，大家明白今次樓市下跌的主因是美國加息，但只要趨勢轉變，如加息週期完結、甚至減息週期開始的話，一直持觀望態度的一眾買家所累積的購買力，再加上新措施下造就的「新增購買力」，未來可能同時湧進市場，估計到時樓市將會有一個明顯的反彈。
葉景強（King Sir）
本欄隔周三刊出
KingSir傾樓 - 葉景強 舊文
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