龔成：樓價高企時 為何仍有人毋懼入市？
雖然在樓價高企時買樓看似蝕底，但其實，有些人就算在高價買樓，也是未必一定蝕底的。
有實際需要的人
其中一類就是有實際需要，而又不懂投資的人。筆者曾在《80後百萬富翁》書中，詳細解釋了買樓與租樓其實是完全沒有分別的，因關鍵位不是擁有一層樓與否，而
是租金回報率、按揭利率、機會成本中的再投資回報率。
不過，若果是一個完全不懂投資的人，即是再投資回報率根本不適用，故很多時候，買樓將會是比租樓好的。
因為長遠來說，貨幣必定貶值，即是資產價格必定上升，故必須將貨幣轉化成資產，如股票、物業等。若然你完全不懂得投資股票，而在住屋上又有實際需要，相信在長遠能避過貨幣貶值，而又最適合你的方法，就是買樓了，這可說是你為你財富保值的其中一種方法。
從需要面出發
當然，過高位買樓可能要面對下跌時的壓力，能捕捉到適當時機當然最好，但若然你是有自住需要，考慮點將會是每月供款、將來的供款能力、加息後的影響，多於單考慮樓價。
因為這類人買樓的目的只是自住，故影響他最大的是每月供款，而當買樓後所謂的樓價，其實沒有實質上的影響(而影響亦只屬心理上的)，就算樓價真的大跌，只要每月能準時供款就可以。
當然，若你有實際需要，但又認為現時樓價太高，那「準備」相信是你現時最應做的事，儲更多的現金、學習更多相關知識、久不久去實地睇樓，這些準備相信在任何時間對你都是最有利的。
另一類人同樣都適合在高樓價下買樓的則是高消費的人。這就是一些擁有中或高收入，但卻是高消費的人。即是可以儲到錢但卻不去儲錢的人，這類人若以買樓作為儲錢、累積財富的途徑，絕對是一個很好的方法。
很多人在平日的消費中，都不知道自己的錢使了去哪裡，賺幾多使幾多。筆者就有一個學員，她收入其實不差，但卻不太穩定，一般每月都賺到數萬，亦曾試過月入超過十萬，但卻從來都儲不到錢，但問她的錢使了到哪裡，她卻答不到出來。
要改善她的財務情況，主要問題不是收入問題，因再多的收入也無法幫到手的，故要從消費模式，累積資產方面著手。
對這類儲不了錢的人來說，累積財富的最好方法就是「逼」，愈是絕路的方法愈好。如果只參加儲蓄計劃，而中途不供的代價只是沒收利息，這種就不是不夠絕的方法，即是「逼」的效果不大。
利用買樓逼自己儲錢
相反，若買了樓，逼著要每月供款，若斷供就面對被收樓的後果，逼供款的動力相當大，那就能利用這方法累積到財富，以供樓去儲錢。這類人就是其中一類在高樓價之下買樓，仍未必是蝕底的人，雖然樓價下跌的可能短期會蝕底，但在長遠累積財富的角度上，將會是有利的。
而這位收入不差的學員，傾談之下得知她現時雖然未置業，但其實一直都有置業的念頭，不過卻一直沒有行動，同時亦一直儲不到錢。因此，她先要將買樓定為一個確切的目標，並為此開始計劃及準備。
有了明確的目標後，這學員很努力亦做得十分好，用一出糧就儲起一部分的方法，逼自己儲錢。而一個月已成功儲到3萬蚊，踏出了非常好的一步。
而她問我這些儲起的錢怎樣處理較好，因為她是極不適合持有現金的(她會將現金有幾多使幾多的)，故最好的方法是投資一些收息的投資工具，如政府債券。
因此，高樓價對她來說未必是最大因素，只要購買到一些適合她供款能力的樓，就可以開始累積財富，而她現時要做的，就是保持儲錢，先為首期做準備。
龔成(作者著有多本財經暢銷書，過往十年投資成績驕人。現為證券業持牌人士，並擔任股票課程導師，其Facebook專頁粉絲人數超過10萬人)
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