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2023年10月3日 星期二

施永青 am730C觀點 - 施永青 2023年10月3日



施永青 am730C觀點 - 施永青 2023年10月3日


內地樓市在九月份有所改善
內地樓市在九月份有所改善


內地樓市在九月份有所改善
經過一連串的政策調校,內地樓市終於在九月份出現像樣一點的反彈。一二手市場的交投量都大幅上升,以我們公司在內地的傭金收入計,九月份的收入比八月份增加了百分之五十有多。

出現這麼高增幅的原因,除了比較的基數低之外,還因為一連串的政策開放。這些政策,有些是全國性統一實施的,如「認房不認貸」政策;有些則是因地制宜的,如在一定程度上放寬了「限購」與「限價」的程度。

「認房不認貸」政策的主要受惠者,是那些已經還清了銀行貸款的買家。以前是只要你有貸款買樓的記錄,不管貸款是否已經清還,也當你已經享用過首置者的貸款優惠。「認房不認貸」政策落實後,那些已還清貸款的人,就可以如首次貸款一樣,可以享受低息與低首付(即高成數按揭)的優惠。

這個放寬「限貸」措施,令很多之前嫌息率高或首期要求太多而沒有入市的人,變得更願意入市,流入市場的資金於是大幅回升。

此外,很多城市還在一定程度上放寬了「限購」的政策。有些放得較鬆的,竟讓沒有當地戶籍的人也一樣可以在當地買樓;有些則把撤銷「限購」的範圍局限在140平方米(約1,500平方呎)的非剛需樓宇內。這類政策都在一定程度上利用了社會上的閒置資金,去接替那些被套牢的銀行資金與企業資金,令經濟可以及早恢復正常運作。



在眾多措施中,效果最為明顯的,是「限價」措施的放鬆。這點確令人事前有點意想不到。

所謂限價措施,是政府為了防止樓價大起大落,而要求開發商按政府認為合理的指導價格來開盤賣樓。如果政府認為開發商要價太高,會影響民生,可以不許開發商高價賣樓;另一方面,如果政府認為開發商要價太低,會影響市場信心,亦可以不許開發商減價賣樓。

結果,政府的指導價常與市場脫節,嚴重扭曲市場,令開發商無所適從。在政府的指導價訂得太高的地方,開發商的樓根本賣不出;開發商想減價賣樓,也不容許。導致開發商陷入財困,而老百姓亦失去買平樓的機會。

在政府的指導價訂得太低的地方,開發商覺得吃虧,寧願押後開盤的時間,希望等政府撤限的時候才開盤。現在他們等到了。我們上周在某一線城市開了一個豪宅盤。原先,由於政府限價只能賣11,000元人民幣(下同)一平米,開發商嫌平,不願意開盤;現在政府不設限了,開發商才決定以13,000元一平米開盤。首批二百多個單位很快就一掃而空。開發商於是加價至15,000元一平米再推,竟一樣可以賣出了大部分單位。

至於那些之前因指導價過高而賣不出的樓盤,由於政府不再設限,開發商紛紛減價至市場可以接受的程度,銷情自然大增。

政府今次在「限價」上的放寬,毫無成本,效果卻十分明顯。九月的交投量上升,很多都由此而起的。

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