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2023年10月18日 星期三

勁一專欄 - 諗sir 2023年10月18日

勁一專欄 - 諗sir 2023年10月18日


擬用綠表福利換樓 糾結居屋白居二私樓如何抉擇

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讀者林小姐:你好!考慮到本人將會結婚,想改善居住環境同善用公屋綠表資格,有些問題想請教:(一)應否先用綠表用公屋換居屋/綠置居/白居二改善居住環境,之後再儲錢買私樓?(二)等白居二及考慮買入港島東康山花園?(三)我們亦嚮往低密度住

宅,有考慮買遠少少便宜一些的私樓自住,先改善居住環境,最近睇中深井麗都兩至三房單位,是否合適?

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男朋友月薪51,000元,年薪81萬元;本人底薪28,000元,年薪36萬元。兩人現金儲蓄合共約有100萬元,當中有20萬元股票。母親持有港島區單幢私樓,現時估價約550萬元,剩餘五年按揭貸款約22萬元,可以加按層樓套現敘造首期。感謝提供意見!

諗sir:這是個典型的理財個案,父母有買樓,男或女家更有一間公屋,可以用綠表換取買居屋資格,逐步上流。

現在讀者的糾結,是究竟用綠表福利換居屋住大一點,還是博抽中白居二,買二手居屋?當然亦有考慮直接買私樓,日後加按或沽可隨心。

換樓取決3大因素
筆者主要分析讀者幾方面的資訊:
(一)取決於讀者的底薪高不高?(二)未來薪金加幅大嗎?(三)未來計劃生多少小朋友?

若月薪有機會再加,應該選擇私樓,因私樓可以加按。配合日後月薪伴隨借貸力之上升,讓母親持有物業一變二、二變三。

如將來月薪加幅不大,亦不打算生小朋友,即居住的迫切性不高,既然如此,倒不如排白居易,先不要輕易打公屋綠表這張牌。用綠表換居屋,一世人只可用一次。

最後是薪金未來不似會大幅增加,但又計劃生小朋友。這類人反而在這刻,可細細地買一間私樓,日後待仔女長大時,想有更多居住空間,再將公屋拿出來換一間大些居屋。

不過,因薪金不高,而想在私人市場買間好的三房單位,不如把心一橫實行「三房只買居屋樓,後生有米供私樓」更化算。

然而,收入不足,想改善居住環境,又不想花太多錢,一定要打公屋牌,所以現在更加不適合使用。

有仔女後,家庭花費會更大,如果現在不買私樓,將來更無能力買。那倒不如買一間較小的單位,到仔女讀到中學時,私樓應已供了大半。

由於公屋換居屋,提供5%首期上會,不需要太多資金。這樣做就可既有三房單位平住,亦有私樓揸到老,令生活更有保障。

最後一點,選擇私樓方面,不少人都嚮往低密度單位;不過,想有小朋友的家庭,而經濟實力受限的,不鼓勵住偏遠地區。

可能起始的樓價便宜又靚景,不過其他錢要花在照顧小朋友的配套,到尾反而付出更多。以上三條路線的選擇,希望幫到讀者。

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撰文:經一編輯部圖片來源:資料圖片
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